不同新房銷售市場(chǎng)的全面遇阻、無奈線上，2月以來，疫情下的北京土地市場(chǎng)迎來一場(chǎng)廝殺。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2月19日，鼠年后的北京共經(jīng)歷了3輪土拍，合計(jì)出讓9宗地塊，總建設(shè)用地面積約64.12萬平方米，總成交額363.89億元，平均溢價(jià)率26.8%， 最高溢價(jià)率49.78%，最高競(jìng)拍74輪，27家房企參與，其中9家房企最終有所收獲。房企們?yōu)楹卧阡N售端停滯的情況下，依然大舉在京拿地補(bǔ)倉，2月20日早間，央行公布了最新一期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)，1年期利率下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期利率下降5個(gè)基點(diǎn)，房貸利率下降。

在房貸利率下降前夜，誰在疫情下的北京土拍中大舉補(bǔ)倉? 超過300億元的供地又將對(duì)北京市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響?

國企補(bǔ)倉

2月20日早，央行公布的LPR最新報(bào)價(jià)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.80%。

此次調(diào)整后，北京首套房貸的利率下限為5.3%;二套房貸是5.8%。本輪調(diào)整前，北京首套個(gè)人住房商貸的利率下限為5.35%;二套房貸是5.85%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，LPR降低的主要目的是未來引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺(tái)之初就針對(duì)樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。“但因?yàn)橐话阄迥暌陨腺J款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對(duì)于房貸影響巨大。”

在本輪LPR調(diào)整前，多家房企已經(jīng)開啟三輪在京搶地，其中包括：首創(chuàng)、首開、旭輝、華潤(rùn)、中交、平安、金茂、世茂、路勁、京能、住總、興創(chuàng)、綠城、中海、實(shí)創(chuàng)、保利、金地、北科建、建工、越秀、石榴、華發(fā)、卓越、龍湖、雅居樂、招商、五礦，共27家。

最終首創(chuàng)、華潤(rùn)、中交、京能、首開、住總、綠城、建工、興創(chuàng)9家房企有所斬獲，其中4宗為聯(lián)合拿地、5宗為獨(dú)立房企拿地。具體金額投入方面(聯(lián)合體平均計(jì))：綠城144.08億元(占比39.6%)、住總43.15億元(占比11.86%)、首開39.87億元(占比10.96%)、華潤(rùn)37.1億元(占比10.2%)、中交37.1億元(占比10.2%)、首創(chuàng)29.75億元(占比8.18%)、建工26.27億元(占比7.22%)、京能3.6億元(占比1%)、興創(chuàng)3.28億元(占比0.9%)。

在9家成功拿地的企業(yè)中，華潤(rùn)、中交2家為央企;首開、住總、建工、京能4家為北京市屬國有企業(yè);于2000年組建的興創(chuàng)則背靠大興區(qū)政府，屬區(qū)屬國有企業(yè);綠城則背靠大股東中交，經(jīng)過多輪調(diào)整，已經(jīng)具備央企基因。

“這種情況(國企、央企拿地為主)不僅是在北京，全國近期拿地的都是以國企、央企為主，這與企業(yè)的資金情況不無關(guān)系。”張大偉指出。

除上述9家成功拿地企業(yè)外，也有18家“陪跑”企業(yè)目前暫無所獲，但也顯示出這18家公司在京補(bǔ)倉的計(jì)劃。

好地不愁嫁

除了一眾買家的傾巢出動(dòng)，“好地塊永遠(yuǎn)有人要”的定律再次應(yīng)驗(yàn)。

北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，本次三輪出讓的9宗地塊僅有2宗地塊以底價(jià)成交，石景山西黃村地塊受制于商辦限制，而大興區(qū)采育鎮(zhèn)地塊則更多是因?yàn)橹苓吔煌ú槐憷约按蛟旄呙芏壬鐓^(qū)的建設(shè)成本。2家摘的企業(yè)首創(chuàng)與住總都分別在拿地區(qū)域內(nèi)有所深耕——首創(chuàng)在石景山有禧悅學(xué)府，而住總在大興采育有住總?cè)缭?，加深區(qū)域深耕程度，不但可以增強(qiáng)品牌的影響力，也能進(jìn)一步節(jié)約其他方面的支出成本。

相比之下，其他7宗地塊平均溢價(jià)率26.8%，最高溢價(jià)率49.78%，最高競(jìng)拍74輪，即使2宗限競(jìng)房地塊，溢價(jià)率也在30%左右。

三輪土拍中最具看點(diǎn)的是，在通州臺(tái)湖鎮(zhèn)的出讓中，“競(jìng)自持”再次現(xiàn)身。因調(diào)控不斷加碼，北京土地市場(chǎng)上次“競(jìng)自持”還是在2018年11月，住總以17.7億元+自持2%摘得大興區(qū)采育0128A限價(jià)宅地。

行業(yè)分析，“競(jìng)自持”一則是因?yàn)槌鲎尩耐ㄖ菖_(tái)湖鎮(zhèn)體量小、起始價(jià)低、不限價(jià)等因素，資金充裕的房企“不差錢”，錢緊的房企也有一搏的機(jī)會(huì);二則是因?yàn)橥ㄖ菔悄壳氨环科髠兯春玫氖袌?chǎng)，區(qū)域內(nèi)多為高品質(zhì)住房產(chǎn)品，且新房供應(yīng)以限競(jìng)房為主，不限價(jià)的入市可以說沒有競(jìng)爭(zhēng)壓力。

年末集中入市

過去三年，限競(jìng)房可以說是北京的絕對(duì)主力，所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(yīng)(包括部分流標(biāo))，限競(jìng)房供應(yīng)了113宗，合計(jì)住宅部分面積是1008萬平方米。共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價(jià)的商品房地塊僅有21宗。

然而2020年開年，北京的供地節(jié)奏明顯出現(xiàn)“轉(zhuǎn)向”。加上1月3日石景山的2宗不限價(jià)地塊，1月20日海淀的2宗不限價(jià)地塊，僅不到兩個(gè)月時(shí)間，北京不限價(jià)地塊供應(yīng)已多達(dá)11宗，而限競(jìng)房地塊供應(yīng)僅有2宗。

張大偉表示，2019年北京合計(jì)出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價(jià)率超過30%，19宗超過20%。整體看，春節(jié)后北京出讓的9宗住宅地塊，除了石景山和大興采育地塊外，溢價(jià)率均超過疫情之前平均水平。

受限競(jìng)房供應(yīng)井噴、同質(zhì)化嚴(yán)重等因素影響，北京樓市此前去化艱難，但就目前供地節(jié)奏來看，北京不限價(jià)商品房時(shí)代即將再次開啟。雖然還處于疫情防控期，但絲毫不影響房企們的拿地?zé)崆椋靡粔K少一塊的北京市場(chǎng)，不限價(jià)的“誘惑”難以克制。

鑫房鏈高級(jí)副總裁侯宇光表示，11宗不限價(jià)地塊總規(guī)劃建筑面積為104.07萬平方米，扣除商業(yè)、教育配套等規(guī)劃外，預(yù)計(jì)大約能供應(yīng)近萬套房源。2019年商品住宅批準(zhǔn)上市供應(yīng)8萬多套，這11宗地的供應(yīng)占整個(gè)市場(chǎng)的1/8。目前受疫情影響，房企均不能開工復(fù)工建設(shè)，若后期房企開工順利及加快節(jié)奏，這11塊地預(yù)計(jì)在四季度后會(huì)形成供應(yīng)。

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