新星宇控股向港交所提交招股書 背后艱難求生
2021-02-26 10:31:26 來源:投資者網(wǎng)
2月9日,吉林長春房企新星宇控股集團有限公司(下稱“新星宇控股”)向港交所提交招股書。
作為一家老牌的物業(yè)開發(fā)商,新星宇控股曾經(jīng)在長春房地產(chǎn)市場排名前三,如今,隨著外來房企的紛紛進駐,其市場份額被“外來戶”不斷蠶食瓜分,作為“本土派”的新星宇控股已被擠至墻角。
不僅如此,由于公司整體規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)過于集中,部分市場人士認為,新星宇控股的赴港IPO之路未必一路坦途。
長春“迷你型”房企為何選擇赴港IPO?
作為吉林省長春市老牌物業(yè)開發(fā)商,新星宇控股的品牌在本地市場早已是家喻戶曉。
公司招股書披露,按2014年至2019年的訂約面積及訂約銷售額計,在長春市當?shù)匚飿I(yè)開發(fā)商中,新星宇控股連續(xù)六次排名第一。
目前,新星宇控股的主要業(yè)務(wù)有物業(yè)銷售、建造服務(wù),其中,物業(yè)銷售作為公司營收“大頭”,占總收入的比重達到九成以上。
就銷售規(guī)???,與動輒百億、千億體量的房企相比,新星宇控股在業(yè)內(nèi)屬于“迷你型”。招股書顯示,2018年、2019年及2020年的前9個月,新星宇控股的住宅物業(yè)銷售額分別為37.65億元、37.58億元和8.57億元。
在業(yè)務(wù)布局方面,新星宇控股顯得過于偏安一隅。招股書披露,新星宇控股在6個省份中的10個城市擁有38個物業(yè)項目,土地儲備總額約405.86萬平方米,其中,長春作為公司大本營,土儲占比達到53.6%。
對于此次上市募資用途,新星宇控股在招股書中表示:“將用于為我們的城市更新項目的土地成本提供資金、現(xiàn)有項目的開發(fā)建造成本、一般運營資金用途。”
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示,“內(nèi)地小房企赴港IPO的理由,一方面是為了拓寬融資渠道、提升品牌知名度,為日后的業(yè)務(wù)擴張做準備;另一方面,是為了‘活下去’。”
盧文曦進一步表示,“房企想要保持穩(wěn)健經(jīng)營,往往需要大量的資金支持,而在目前國內(nèi)信貸逐漸收緊的背景下,中小房企融資渠道顯得過于單一,因此希望通過上市來拓寬融資渠道。”
值得留意的是,中小房企赴港IPO未必一路坦途。
據(jù)《投資者網(wǎng)》了解,去年共有7家內(nèi)地房企成功赴港IPO,分別是:匯景控股(09968.HK)、港龍中國(06968.HK)、金輝控股(09993.HK)、上坤地產(chǎn)(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、領(lǐng)地控股(06999.HK)以及大唐集團(02117.HK)。
從去年“通關(guān)”的房企身上可以看出,不少房企的經(jīng)營規(guī)模都大于百億甚至高達千億,整體業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。
同時,許多“通關(guān)”房企都有“二次遞表”后才成功上市的經(jīng)歷,比如:港龍中國、大唐集團、領(lǐng)地控股等等。這意味著,中小房企想要成功上市其實并不容易,未來,或許是不少中小房企赴港IPO 都會經(jīng)歷“申請-失效-更新”的過程。
赴港IPO前業(yè)績呈現(xiàn)斷崖式下跌
2020年初,在新冠疫情的影響下,地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷短暫停擺后,整體態(tài)勢呈現(xiàn)量價齊升、穩(wěn)中向好的態(tài)勢。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,2020年,全國新建商品房銷售額突破17萬億,同比增長8.7%,再度創(chuàng)下新高。
不過,盡管整體市場已經(jīng)回暖,不少房企的業(yè)績增速因疫情影響較大,仍呈現(xiàn)放緩態(tài)勢,甚至出現(xiàn)負增長,新星宇控股便是其中一員。
來源:招股書
2020年,新星宇控股營收出現(xiàn)大幅下滑,截至2020年9月末,新星宇控股收入12.55億元,相較于2019年同期減少72.4%;凈利潤為1.11億元,同比下滑超80%。
對于業(yè)績大幅下滑的原因,新星宇控股表示:“主要原因為住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及銷售的減少。”
據(jù)招股書顯示,2018年、2019年,新星宇控股物業(yè)銷售的收入分別約為47.87億元、48.66億元,歸母凈利潤分別為4.99億元、4.93億元。
與前兩年的經(jīng)營成果相比,新星宇控股在2020年呈現(xiàn)斷崖式下跌。不僅營收從2018年的47億下滑至2020年前九月的7.6億元,利潤規(guī)模也由2018年的近5億元縮水至2020年9月的1.1億元,顯示公司的整體經(jīng)營業(yè)績并不穩(wěn)定。
從排名三甲到跌出十強
“新星宇在我們長春本地很出名,在我小的時候,我們家旁邊就是新星宇的樓盤,以前許多本地人都會買他們的房子,畢竟也算得上是長春的一大地產(chǎn)商。”一位在長春市從事房地產(chǎn)交易的中介人員向《投資者網(wǎng)》表示。
當《投資者網(wǎng)》問及現(xiàn)在購房者一般會如何選擇樓盤時,他卻表示,許多購房者都傾向于選擇大品牌的地產(chǎn)商,比如:萬科、華潤置地、中海等等,“原因很簡單,這些頭部房企的物業(yè)和服務(wù)都會優(yōu)于本土房企,房子質(zhì)量也比較高。”
回溯過去幾年,長春作為省會城市吸引了不少頭部房企的入駐,保利、中海、萬科、華潤置地等近年來紛紛在長春落子,業(yè)內(nèi)角逐之態(tài)愈發(fā)激烈,本土房企的市場份額不斷被擠壓。
以銷售額為例,作為長春本土地產(chǎn)商的新星宇控股的市場份額正在逐年下滑。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年,在《長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜》中,新星宇控股曾以70億銷售額與萬科、中海等頭部房企比肩,躋身本土樓市前三甲。
但高光時刻并未持續(xù)多久,2019年,新星宇控股開始被大眾置業(yè)和華潤置地趕超,整體排名下跌2名,位列本地房企銷售排行榜中的第5位。
2020年及2021年1月,受新冠疫情沖擊,新星宇控股排名再度下跌,甚至跌出了長春房企銷售額TOP10行列。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,《2020年長春房地產(chǎn)企業(yè)銷售額榜單》上,新星宇位列第10名;同時,據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示,2021年1月銷售額榜單上,豪邦、大眾、萬科登臨1月長春房企銷售TOP榜前三,十強里依然不見新星宇控股的身影。
《投資者網(wǎng)》就上市及排名下滑等相關(guān)問題聯(lián)系新星宇控股,但對方電話卻一直無人接聽。
從昔日的長春房企排名前三甲,到如今的十強榜上無名,新星宇控股正經(jīng)歷著被外來房產(chǎn)巨鱷瓜分份額的窘境。2021年,新星宇控股希望通過上市來謀求擴張、扭轉(zhuǎn)困境,但其赴港IPO是否一路坦途?
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