3月28日，紅星美凱龍與遠(yuǎn)洋資本完成簽約，將旗下紅星地產(chǎn)打包出售給遠(yuǎn)洋資本，接盤價格約為200億元人民幣。

自2009年起，紅星美凱龍布局家居版圖的同時開始進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，依托家居廣場捆綁拿地，地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)張。近幾年紅星地產(chǎn)整體發(fā)展比較好，2020年全年銷售規(guī)模達(dá)到500億-600億，去年利潤率約為10%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，紅星美凱龍將旗下最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊溢價轉(zhuǎn)讓與近期資金壓力有關(guān)。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向長江商報記者表示，此次出售一方面可以促使紅星美凱龍更加聚焦家居等核心業(yè)務(wù)，另一方面也有助于回籠資金，緩解資金壓力。而對于遠(yuǎn)洋資本來說，說明地產(chǎn)金融企業(yè)近期收購的機(jī)會在增加，通過此類收購，有助于獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

紅星地產(chǎn)200億溢價轉(zhuǎn)讓

根據(jù)協(xié)議，紅星地產(chǎn)將引入遠(yuǎn)洋資本作為戰(zhàn)略投資者。本次交易完成后，遠(yuǎn)洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)。

公開資料顯示，紅星地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)紅星系商業(yè)地產(chǎn)及住宅項目開發(fā)業(yè)務(wù)，截至目前在全國53座城市落子，累積項目百余個，包括商業(yè)住宅產(chǎn)品“紅星天鉑”和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品“愛琴海購物公園”品牌。

遠(yuǎn)洋資本的定位是集團(tuán)旗下獨立的投融資平臺，負(fù)責(zé)住宅、開發(fā)以外的產(chǎn)業(yè)投資、融資業(yè)務(wù)。經(jīng)過幾年的快速發(fā)展、戰(zhàn)略定位調(diào)整，遠(yuǎn)洋資本已發(fā)展成為專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)。

紅星地產(chǎn)方面稱，在業(yè)務(wù)層面，紅星地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋資本關(guān)聯(lián)的房企遠(yuǎn)洋集團(tuán)將整合各自資源優(yōu)勢，建立和完善戰(zhàn)略合作機(jī)制，不斷擴(kuò)大合作領(lǐng)域的廣度和深度，在項目土地聯(lián)動開發(fā)方面精誠合作、攜手共進(jìn)。

近幾年紅星地產(chǎn)整體發(fā)展比較好，2020年全年銷售規(guī)模達(dá)到500億-600億，去年利潤率約為10%。

“從此次收購事件來看，確實還是比較突然的。因為這兩年紅星美凱龍在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面表現(xiàn)還是比較積極的，所以把紅星地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離和轉(zhuǎn)讓，確實出乎意料。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，從轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)的角度看，一方面可以促使紅星美凱龍更加聚焦家居等核心業(yè)務(wù)，另一方面也有助于回籠資金，緩解資金壓力。對于遠(yuǎn)洋資本來說，說明地產(chǎn)金融企業(yè)近期收購的機(jī)會在增加，通過此類收購，有助于獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。遠(yuǎn)洋資本本身作為一家獨立的企業(yè)，收購此類項目符合其業(yè)務(wù)發(fā)展需求。類似收購成本不高，后續(xù)收購的收益預(yù)計會比較大。

值得注意的是，此次出售的紅星地產(chǎn)并不屬于上市公司紅星美凱龍，而是屬于紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司旗下資產(chǎn)。在紅星美凱龍集團(tuán)旗下，上市公司紅星美凱龍負(fù)責(zé)自持家居商場，重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司則負(fù)責(zé)以百貨商場為主的城市綜合體，以及依托綜合商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項目開發(fā)。

在觀點指數(shù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單中，紅星企發(fā)旗下的上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(紅星地產(chǎn))于2017、2018、2019年銷售額分別為360.3億元、520億元及660.8億元，2020年銷售額小幅下滑至602.3億元，位列TOP100房企第64位。

聚焦主業(yè)發(fā)力“輕資產(chǎn)”

紅星美凱龍成立于1986年，2015年6月在港交所主板掛牌上市，2018年又在上交所上市，號稱“中國家居零售A+H第一股”。

自公司2015年在港交所上市以來，公司在線下大力擴(kuò)張門店，其中，自營商場數(shù)量由2015年的55家增加至2019年的87家，委管商場數(shù)量由2015年的122家增加至2019年的250家，商場總數(shù)量由2015年的177家增加至2019年的337家，增長約90.4%。

從紅星美凱龍集團(tuán)的經(jīng)營情況來看，家居建材商場業(yè)務(wù)是公司的傳統(tǒng)強勢業(yè)務(wù)，家居建材商場業(yè)務(wù)的兩大板塊營業(yè)收入占比合計42.03%，毛利潤占比合計60.73%，為集團(tuán)的主要收入和利潤來源，投資性房地產(chǎn)總規(guī)模更是超過900億。

2020年受到新冠疫情影響，紅星美凱龍業(yè)績不容樂觀。據(jù)其發(fā)布的業(yè)績預(yù)警公告，2020年度，紅星美凱龍實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤17.11億元至19.71億元人民幣，同比減少56.0%至61.8%。而住宅銷售亦是較為重要的營收來源，前九月貢獻(xiàn)收入63.98億元，占比35.9%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，紅星美凱龍將旗下最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊溢價轉(zhuǎn)讓與近期資金壓力有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年末和2020年9月末，紅星美凱龍集團(tuán)的負(fù)債總額分別為1083.93億元、1479.73億元、1680.96億元及1860.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.46%、71.86%、71.93%和72.95%。

截至2020年9月末，紅星美凱龍集團(tuán)包含長期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債(有息部分)、應(yīng)付債券、短期借款、長期應(yīng)付款(有息部分)、其他非流動負(fù)債(有息部分)在內(nèi)的有息負(fù)債為909.8億元，占負(fù)債總額比例為48.89%。紅星美凱龍賬上貨幣資金僅62.2億元，而一年期內(nèi)到期的非流動負(fù)債高達(dá)124.98億。

紅星美凱龍近年來一直將“輕資產(chǎn)、重運營”作為發(fā)展關(guān)鍵詞。其中最為顯著的一點，就是逐步降低了自營商場的比例，通過擴(kuò)大委管商場、戰(zhàn)略合作經(jīng)營和特許經(jīng)營方式來拓展業(yè)務(wù)。

截至2020年底，紅星美凱龍經(jīng)營了92家自營商場、273家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營11家家居商場;此外其以特許經(jīng)營方式授權(quán)開業(yè)66個特許經(jīng)營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是緩解債務(wù)壓力轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的一種有效方式。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這兩年房地產(chǎn)發(fā)展確實面臨很多問題，很多房企若是資金把控不到位，那么確實會面臨資金的壓力。所以從穩(wěn)健操盤的角度看，也確實需要關(guān)注資金狀況。這也說明地產(chǎn)板塊在紅星美凱龍中的運作可能效益相對偏弱，所以有剝離的考慮。一些在營銷和投資拿地方面優(yōu)勢不大的企業(yè)，會關(guān)注此類操作，通過地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離來減輕負(fù)擔(dān)和維持主業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 紅星美凱龍 紅星地產(chǎn)