23號文的出現(xiàn)，堵住了信托參與前端融資的這條路。

今年以來，集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率自3月達(dá)到階段性高點(diǎn)后，此后2個(gè)月連續(xù)下行。

第三方數(shù)據(jù)顯示，今年5月成立的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為8.20%，較上月有所下滑。4月成立的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為8.26%，較3月份下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。“2019年下半年信托平均收益率將在7%～8%之間。”一位信托業(yè)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

在投資領(lǐng)域上，房地產(chǎn)仍為支撐信托公司業(yè)務(wù)規(guī)模的重要支柱，5月房地產(chǎn)信托占比達(dá)到42%，較上月增加6個(gè)百分點(diǎn)。不過，隨著5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(下稱“23號文”)，提出了具體詳盡的監(jiān)管內(nèi)容，信托的前端融資模式將受阻，釋放出房地產(chǎn)信托降溫的信號。

一家華北地區(qū)信托公司高管對第一財(cái)經(jīng)記者表示，23號文把以前監(jiān)管散落在規(guī)范性文件或規(guī)章里的條款整合在一起，是2017年“三三四十”(“三違反”、“三套利”、“四不當(dāng)”、“十亂象”)的延續(xù)，監(jiān)管給市場透露的信號是“監(jiān)管不會因?yàn)槭袌龅淖兓潘?，監(jiān)管是一以貫之的”，并重申業(yè)務(wù)的合規(guī)性，不能觸碰監(jiān)管紅線。這也倒逼信托公司轉(zhuǎn)型，此前信托公司借款項(xiàng)目占比過大，這一局面未來將發(fā)生變化。

收益率兩連降

經(jīng)濟(jì)增速下行，融資方對資金需求持續(xù)走高，資金供求之間的不平衡拉升了融資成本，從2018年二季度開始，信托產(chǎn)品收益率節(jié)節(jié)攀升，一直持續(xù)到今年一季度。

然而從今年4月份開始，信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率開始下降。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月成立的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為8.20%，較上月有所下滑。

“信托產(chǎn)品收益率下行預(yù)期已被市場接受。一方面央行實(shí)施較為寬松的貨幣政策，機(jī)構(gòu)資金的流動性逐漸充裕，從而影響社會平均融資成本持續(xù)走低;另一方面企業(yè)的投資熱情下滑引起融資需求收縮，且企業(yè)融資渠道多樣化趨勢明顯，集合產(chǎn)品預(yù)期收益率仍有下行壓力。”用益金融信托研究院研究員喻智表示。

喻智稱，2019年融資環(huán)境有所改善，企業(yè)在融資上的選擇多元化，對于信托的依賴性減弱;而信托公司在違約頻發(fā)的背景下，在資金投放上比較謹(jǐn)慎，也進(jìn)一步拉低了集合產(chǎn)品的平均收益率。

具體來看，今年5月共有49家信托公司披露了產(chǎn)品預(yù)期收益率，其中，僅有2家信托公司平均預(yù)期收益率超過9%，分別是吉林信托和國民信托;15家信托公司的產(chǎn)品平均收益率為8.5%～9%;有15家產(chǎn)品平均收益率8%～8.5%;13家產(chǎn)品的平均收益率7%～8%;3家產(chǎn)品的平均收益率6%～7%，另有1家信托公司的產(chǎn)品平均收益率低于6%。

“多數(shù)中小型信托公司仍是以較高的產(chǎn)品收益率給予一定溢價(jià)來吸引個(gè)人投資者，公司體量小、市場知名度低的信托公司出現(xiàn)了資金募集困難。”喻智稱。

5月，集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率下行趨勢初現(xiàn)，最為顯著的特點(diǎn)是平均預(yù)期收益率超過8%的產(chǎn)品比重下降。同期平均預(yù)期收益率7%～8%的集合產(chǎn)品占比增加。

房地產(chǎn)類和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托收益率下行或是集合產(chǎn)品收益率下行的主因，5月，房地產(chǎn)類信托和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托項(xiàng)目的平均預(yù)期收益率分別是8.21%和8.45%，環(huán)比分別下降0.26個(gè)和0.11個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)信托謀劃新轉(zhuǎn)型

在金融類、工商企業(yè)類、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和其他類信托成立規(guī)模均有所下滑的情況下，5月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為594.32億元，環(huán)比上升2.96%，占比達(dá)到42%。

不過，23號文禁止向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資;直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管5月房地產(chǎn)信托表現(xiàn)相對強(qiáng)勢，但23號文出臺后房地產(chǎn)類信托監(jiān)管升級，房地產(chǎn)信托將出現(xiàn)降溫。

“23號文提出了具體詳盡的監(jiān)管內(nèi)容，而且制定了翔實(shí)的實(shí)施措施，且對工作不到位的要進(jìn)行嚴(yán)肅查處。”喻智稱，在23號文影響下，目前只有股權(quán)投資模式在前端融資階段是合規(guī)的。

另一位業(yè)內(nèi)人士稱，此前，房地產(chǎn)信托由于不同地區(qū)信托公司業(yè)務(wù)把握尺度不同，有些地方存在較大的彈性空間，信托公司可以在前端融資介入。而當(dāng)下，23號文的出現(xiàn)，堵住了信托參與前端融資這條路。

“23號文的出現(xiàn)，更像是對今后信托業(yè)部署的工作計(jì)劃，給信托公司一個(gè)信號，鞭策信托公司轉(zhuǎn)型。我們公司就在進(jìn)行新的業(yè)務(wù)嘗試，例如開始試水投資性房產(chǎn)業(yè)務(wù)，與頭部房企就多種業(yè)態(tài)展開深度合作，為房企小股東融資提供解決方案等，豐富房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品線。”上述華北地區(qū)信托公司高管稱。

喻智稱，自2019年初，行業(yè)融資環(huán)境有所改善，房企特別是頭部房企，融資需求呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢。信托公司應(yīng)在業(yè)務(wù)模式上進(jìn)行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，并向多元化方向發(fā)展，以適應(yīng)房企多樣化的融資需求。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)、房抵貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)融資租賃、房地產(chǎn)投資信托(REITS)等新型業(yè)務(wù)模式都是值得信托公司嘗試的新方向。

中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成此前對第一財(cái)經(jīng)記者表示，無論何種政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)對于信托公司而言都有市場機(jī)會，但傳統(tǒng)抵押貸款這種房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會走向萎縮。未來房地產(chǎn)信托的方向是通過基金、ABS、養(yǎng)老地產(chǎn)、真實(shí)房地產(chǎn)投資聯(lián)合一定區(qū)域市場的主流開發(fā)商進(jìn)行。

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