調(diào)控深度發(fā)酵，房?jī)r(jià)上漲乏力。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況。與5月相比，各主要城市的房?jī)r(jià)雖然仍保持上漲局面，但漲幅有所收窄。其中最重要的兩個(gè)特點(diǎn)在于：從物業(yè)類型來看，二手房?jī)r(jià)格漲幅下滑明顯;從城市層級(jí)來看，一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅均受到遏制。

這種情況并不令人意外。從今年第二季度開始，針對(duì)部分區(qū)域出現(xiàn)的樓市“小陽春”，監(jiān)管層采取多重手段進(jìn)行調(diào)控，很好地遏制了市場(chǎng)的非理性反彈局面。與去年同期相比，今年的商品房成交面積始終保持負(fù)增長(zhǎng)。在交易量沒有明顯提升的情況下，房?jī)r(jià)大幅升溫的基礎(chǔ)也不復(fù)存在。

其中，5月18日住建部預(yù)警的蘇州、佛山、大連、南寧4個(gè)城市中，大連6月二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.5%，環(huán)比收窄0.5個(gè)百分點(diǎn);南寧漲幅為0.7%，環(huán)比收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者來說，好消息還在于，監(jiān)管層正收緊房企的融資閘口，大量信托資金已經(jīng)無法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。迫于資金壓力，房企仍有繼續(xù)做出價(jià)格讓步的可能。

二手房降溫明顯

盡管限價(jià)、限購(gòu)、限售等調(diào)控政策會(huì)直接影響新房市場(chǎng)，但在6月，二手房?jī)r(jià)格的變化幅度明顯大于新房。當(dāng)月，有20個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，創(chuàng)今年以來新高。而同期新房?jī)r(jià)格下降的城市僅有5個(gè)。

平均來看，6月全國(guó)70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.28%，相比4月份的0.53%、5月份的0.43%，退燒明顯。新房方面，70個(gè)大中城市價(jià)格環(huán)比上漲0.66%，僅收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)。

二手房由于分散、隨機(jī)的特征，往往被視為整體市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，去年下半年以來，熱點(diǎn)城市二手房供應(yīng)量明顯增多，帶動(dòng)了價(jià)格出現(xiàn)下降。他認(rèn)為，在調(diào)控的影響下，未來新房?jī)r(jià)格的走勢(shì)將與二手房趨于一致。

從城市能級(jí)上看，一、二線城市的房?jī)r(jià)漲幅均受到遏制。6月，4個(gè)一線城市的新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅均有所收窄;31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格漲幅持平，但仍處在0.8%的相對(duì)高位，二手房?jī)r(jià)格漲幅收窄。

盡管三線城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅有所擴(kuò)大，但市場(chǎng)人士并不擔(dān)心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年3月以來的“小陽春”現(xiàn)象，主要發(fā)生在一二線城市中，目前看來，這些市場(chǎng)已經(jīng)受到“精準(zhǔn)打擊”。相比之下，三線城市將隨著棚改規(guī)模的縮減而出現(xiàn)自然降溫。

張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從3-4月份的“小陽春”，過渡到5-6月份的快速退燒。這其中，“一城一策”思路下的調(diào)控作用明顯。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年4月至6月，全國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻率為60次、41次、46次，月均調(diào)控頻率相當(dāng)于3月的三倍以上。從手段上看，除了常規(guī)的限售、限價(jià)、限貸外，房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制也開始發(fā)揮作用。4月以來，共有10個(gè)城市因房?jī)r(jià)上漲過快被住建部“點(diǎn)名”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在蘇州調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，5月11日和16日，蘇州先后發(fā)布兩份調(diào)控文件，對(duì)工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)獅山片區(qū)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發(fā)商座談會(huì)，提出全年房?jī)r(jià)漲幅控制在5%以內(nèi)、新房備案價(jià)不高于4萬、下調(diào)土地出讓指導(dǎo)價(jià)等多項(xiàng)措施。

這一系列“組合拳”打出后，蘇州樓市供需雙方的預(yù)期迅速出現(xiàn)變化，新房和二手房成交迅速放緩。到6月，蘇州市場(chǎng)的熱度已經(jīng)明顯下降。

資金壓力逐漸凸顯

實(shí)際上，若拉長(zhǎng)時(shí)間周期來看，今年以來的總體房?jī)r(jià)漲勢(shì)并不算夸張。上海易居研究院指出，在這一輪市場(chǎng)周期中，70城房?jī)r(jià)(環(huán)比)漲幅曾在2018年7月至8月進(jìn)入1.0%以上的“過熱區(qū)間”，但隨后在不斷調(diào)控中回落。從2018年10月至今，70城房?jī)r(jià)平均漲幅始終處在0.2%-0.6%的區(qū)間內(nèi)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)的繼續(xù)降溫，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)收窄，并可能墜入低于0.2%的偏冷區(qū)間。

大部分受訪者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的政策壓力主要來自于兩個(gè)方面。

一是“一城一策”持續(xù)推進(jìn)。今年6月，洛陽、呼和浩特、大理、西安四城的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅超過1.5%，仍然被認(rèn)為是過熱區(qū)域。其中，西安新房同比漲幅達(dá)到25.2%，位居70大中城市之首。這些城市都被認(rèn)為將迎來調(diào)控政策的施壓。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，西安的案例反映出，部分二線城市在實(shí)施人才新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)。這類城市也將受到政策的“重點(diǎn)關(guān)照”。

自去年12月以來，西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)7個(gè)月領(lǐng)跑70大中城市。由于房?jī)r(jià)漲幅過大，今年6月20日，西安曾發(fā)布調(diào)控政策，將新落戶居民的購(gòu)房門檻設(shè)置為“落戶滿1年，或連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)(或個(gè)人所得稅)”，同時(shí)將非戶籍居民的購(gòu)房門檻提高為五年社?；蚣{稅證明。西安還將臨潼區(qū)納入住房限購(gòu)范圍。

另一個(gè)壓力來自于資金面的收緊。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，強(qiáng)調(diào)針對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管控。從今年第二季度開始，監(jiān)管層對(duì)信托公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行摸底檢查，并要求部分公司進(jìn)行控制，從此，信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)被嚴(yán)格管控。

華泰證券指出，“歷史來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的變化往往源于土地市場(chǎng)的波動(dòng)。”現(xiàn)階段融資監(jiān)管的意圖在于，通過控制融資來平抑部分城市土地市場(chǎng)熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售終端預(yù)期，降低房企未來潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

但這一舉措也將給房企帶來資金壓力，近期房企的融資渠道已轉(zhuǎn)向海外，部分企業(yè)的融資成本高達(dá)15%。分析人士認(rèn)為，如果資金壓力過大，下半年不排除房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)以價(jià)換量的可能，從而令房?jī)r(jià)漲勢(shì)繼續(xù)收窄，甚至下滑。

此外，今年房企將迎來債務(wù)償還高峰期，可能加劇這一壓力。世聯(lián)行指出，今后三年，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的待償債務(wù)。分年度來看，2019年至2011年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元，壓力逐年增大。盡管今年的到期債務(wù)規(guī)模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。

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