2019年的樓市，有人歡喜有人憂(yōu)。

在泰禾集團(tuán)、新城控股這些民企新貴遭遇資金鏈危機(jī)、“黑天鵝事件”事件時(shí)，以中海地產(chǎn)、保利發(fā)展為代表的央企地產(chǎn)商逆勢(shì)崛起，成為土地市場(chǎng)的高級(jí)玩家。

7月15日，久違的北京土拍市場(chǎng)，中海地產(chǎn)以79.4億拿下豐臺(tái)造甲村地塊，榮升今年總價(jià)“地王”;單體競(jìng)拍、強(qiáng)大的資金實(shí)力，逼退了其他聯(lián)合體對(duì)手。

一向穩(wěn)健、低調(diào)的中海在今年露出了兇猛的一面。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，今年截至目前，中海系已豪擲758億拿地，位列房企拿地排行榜前三。

充裕的資金、極低的融資成本、超低的凈負(fù)債率，以及快速的銷(xiāo)售和回款，令中海有底氣在土地市場(chǎng)一展雄風(fēng)，進(jìn)而促進(jìn)其銷(xiāo)售和營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)張。

顏建國(guó)回歸兩年來(lái)，中海已在規(guī)模上發(fā)力，2019年表現(xiàn)似乎更為激進(jìn)。在房企銷(xiāo)售排行榜第7位徘徊了數(shù)年之久，隨著公司在土地和銷(xiāo)售上的顯著增長(zhǎng)，中海今年有望迎來(lái)排名的突破。

中海是今年央企、國(guó)企背景的地產(chǎn)商集體發(fā)力的一個(gè)典型樣本。在房地產(chǎn)調(diào)控、融資趨緊的背景下，國(guó)資地產(chǎn)商將攜融資、拿地等優(yōu)勢(shì)，重新改寫(xiě)房企的競(jìng)爭(zhēng)格局。

進(jìn)取型中海

造甲村地塊，位于北京主城區(qū)，不限價(jià)、不限“70/90”，住宅面積大，是今年土地市場(chǎng)的“香餑餑”，但66.84億元的起拍總價(jià)，令多數(shù)房企只能望之興嘆。

“今年很多中小房企錢(qián)都很緊。”最終，只有金茂+寶龍+騏驥、首開(kāi)+保利+城建+建工、中海、合生等4家企業(yè)及聯(lián)合體報(bào)價(jià)參與競(jìng)拍，最終花落中海。

此前的6月24日深圳土拍，中海還以54.08億元拿下深圳光明一宗地，可售樓面地價(jià)3.9萬(wàn)/平方米，刷新光明地價(jià)。

這兩幅“地王”，并沒(méi)有超過(guò)2015、2016年的全國(guó)總價(jià)、單價(jià)地王，中海有關(guān)人士表示，地價(jià)均符合預(yù)期，測(cè)算可有合理利潤(rùn)，從中亦也可看出中海的進(jìn)取之意。

“觀察土地平均成本本身意義不大，如果在三四線城市買(mǎi)地，地價(jià)(當(dāng)然)便宜，一線城市就比較貴。我們一般不會(huì)比買(mǎi)地面積、買(mǎi)地價(jià)格，我們看的是回報(bào)率。”在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，中海外董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)曾如此表示。

接近中海的人士稱(chēng)，中海習(xí)慣單打獨(dú)斗，并且喜歡買(mǎi)凈地。今年以來(lái)，除了北京、深圳，一直深耕一二線的中海，還在廈門(mén)、杭州、蘇州、寧波以及粵港澳等地頻繁拿地。

公告顯示，今年1至6月，連同中海宏洋在內(nèi)，中海系公司一共出資640億元拿地。若再加上7月所拿地塊，年內(nèi)買(mǎi)地已達(dá)758億，僅次于碧桂園、融創(chuàng)。按照年初計(jì)劃約1350億港幣的土地投資額度，截至目前，中海已經(jīng)花去了大半。

將時(shí)間拉長(zhǎng)到三年來(lái)看，可見(jiàn)中海的投資力度逐年加大。2017年，中海支出的土地出讓金總額是1045.1億元，2018年為1100.9億元，今年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)前兩年。

這背后是這家40年的老牌央企重回規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)賽道。國(guó)盛證券指出，2006年至2011年的中海地產(chǎn)，規(guī)模曾排名第二，但2012年-2017年間由于人事調(diào)整及經(jīng)營(yíng)策略等因素，銷(xiāo)售大幅放緩，規(guī)模被同期碧桂園、恒大、融創(chuàng)等公司反超，排名掉至全國(guó)第7。

2017年顏建國(guó)回歸中海后， 拿地和銷(xiāo)售都明顯提速，但近兩年銷(xiāo)售排名并未上升，營(yíng)收更是表現(xiàn)不佳。

2019年，顏建國(guó)將中海的銷(xiāo)售目標(biāo)定在了3500億港元。這一目標(biāo)非常謹(jǐn)慎，但事實(shí)上中海已顯露排位上升的鋒芒。

上半年，中海完成合約物業(yè)銷(xiāo)售額1942.02億港元，同比增長(zhǎng)約28.74%，增速在前十大房企中居于第一;完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的55%，高于行業(yè)平均水平。

顏建國(guó)強(qiáng)調(diào)，中海對(duì)規(guī)模的追求是服務(wù)于利潤(rùn)的。蟬聯(lián)房企“利潤(rùn)王”15年的中海，不會(huì)放棄這一核心訴求;中海在拿地上亦秉持審慎策略，不想錯(cuò)拿一塊地而影響全局。

融資優(yōu)勢(shì)凸顯

1979年成立于香港，1992年上市的中海地產(chǎn)，具備央企和外資雙重背景，控股股東為中國(guó)海外集團(tuán)(中國(guó)建筑全資子公司)，持股比例為56%。

優(yōu)越的國(guó)資背景加上40年不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，中海是房企中一個(gè)特殊的存在。中海今年上半年的“高調(diào)”，一大核心因素是充裕的、極其低成本的融資。

據(jù)國(guó)盛證券數(shù)據(jù)，2018年中海的融資利率低至4.3%，在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中，排名第一。

今年初，中海發(fā)起了一筆高達(dá)300億港元的銀團(tuán)貸款，創(chuàng)造了公司史上最大的單筆融資記錄。

中海沒(méi)有對(duì)外公布這筆融資的利率，對(duì)比此前2017年底公司的180億港元銀團(tuán)貸款利率1.38%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其利率也相差不多。

幾乎同時(shí)，中海又發(fā)行兩筆共35億人民幣的公司債，利率分別為3.45%、3.75%。

7月8日，中海首次在香港設(shè)立境外中期票據(jù)(MTN)計(jì)劃，包括票息為3.45%的10年期美元債，以及5.5年期20億元港幣固息債券， 票息僅2.90%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不算銀行開(kāi)發(fā)貸，今年中海境內(nèi)外融資總額已約400億港元，平均利率或低至3%以下。

國(guó)盛證券指出，基于低負(fù)債率、高信用評(píng)級(jí)以及充裕的在手資金，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的情況下，中海融資成本具備極大優(yōu)勢(shì)。

超低的融資成本加上偏低的凈負(fù)債率，“秒殺”其他一切房企，也讓中海在土地市場(chǎng)所向披靡。

此外，與大多數(shù)房企相比，中海還有著很大的加杠桿空間。從2011年開(kāi)始，中海的凈負(fù)債率就保持在30%左右，2018年的凈負(fù)債率為33.7%，在Wind的2018年龍頭房企凈負(fù)債率對(duì)比表中居于最低位。而一同參與造甲村地塊競(jìng)拍的合生2018年凈負(fù)債率為70%，金茂71%，保利則達(dá)到80%以上。

不過(guò)，截至2019年一季度，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為959.8億港元，凈借貸比率上升5個(gè)點(diǎn)至38.3%，已逼近公司早先定下的40%紅線。

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