面對競爭對手的逼入，建業(yè)地產(chǎn)(3.34,-0.01,-0.30%)在繼續(xù)深耕中原的同時，開始謀劃走出河南，但公司驟增的營業(yè)成本和負(fù)債率無不透露出一絲危險信號，地產(chǎn)黃金時代已過，“河南王”未來江湖地位還能守住么?

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(0832.HK，下稱“建業(yè)地產(chǎn)”)董事長胡葆森愛讀《菜根譚》：“人生嚼得菜根香，則百事可為。菜根肯定都是苦的，但你能把這個菜根都嚼著是香的，那就沒有你干不成的事兒，這是一個修煉的過程。”

眼下，胡葆森正在“嚼菜根”。7月末，與建業(yè)攜手并進了13年的凱德集團正式退出;8月末，公司公布的2019年中報透露出危險信號：負(fù)債率超90%，毛利率與凈利率雙雙下滑，新增土地儲備下滑44.6%，拿地成本也大幅上升。

市場將危機的原點指向公司多年來固守河南，而今的胡葆森已決意帶領(lǐng)建業(yè)轉(zhuǎn)舵。7月末，其收購裝配式建筑公司，宣布將以輸出輕資產(chǎn)的模式走出河南。未來，公司將有哪些新的調(diào)整與規(guī)劃?近期，《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系到建業(yè)地產(chǎn)方面，并得到了一定答復(fù)。

負(fù)債率超90%

建業(yè)地產(chǎn)的股價走勢就如同其基本面一樣讓人眼花。自2019年以來，在二級市場上，公司股價表現(xiàn)時起時伏，從2.5港元到3.8港元，又跌回到原點，而后繼續(xù)攀升。

不難看出，市場對這家有著“河南王”之稱的房企饒有興趣，但卻鮮少將之列為長期投資標(biāo)的。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1至8月，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同出售金額396.8億元，相較去年同期減低3.1%。不進反退，公司也因此掉出中國房企銷售額50強名單，排名為第55位。

對此，建業(yè)地產(chǎn)方面表示：“自2017年下半年，建業(yè)地產(chǎn)進行了數(shù)項改革，當(dāng)中包括提高存貨周轉(zhuǎn)期，及增大項目發(fā)展力度。由于18、19年的銷售結(jié)轉(zhuǎn)項目大多為改革前的項目，銷售增速還沒有完全反映改革后的增速。”

而從2019年中報情況來看，建業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題不僅是銷售額下滑。今年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約為90.69億元，同比增長約89.49%;凈利潤約為6.58億元，同比增長約19.58%;扣非凈利潤為-1.36億元，同比下滑124.35%。

公司較好的業(yè)績表現(xiàn)，可以主要歸功于有較多交付項目及在建項目達到結(jié)轉(zhuǎn)銷售條件，但這并不能忽略其財報透露出的一絲危險信號。2019年上半年，公司的負(fù)債率已達到91.04%;貸款總額為257.98億元，相比去年年末上漲29.9%;融資成本為2.3億元，同比上升40.2%。

因負(fù)債率遠超過警戒線，今年以來，該公司陸續(xù)出售多宗項目及債權(quán)回籠資金。4月至6月，建業(yè)分別出售了鄭州金水項目49%股權(quán)及債權(quán)、河南龍宇股權(quán)、信陽天恒置業(yè)50.31%股權(quán)，涉及金額累計26.77億元。

公司方面解釋稱“這是高增長階段的一個必然現(xiàn)象，負(fù)債率里有收賬款，金額比較大。說明未來公司有大量已售未結(jié)的資源待結(jié)轉(zhuǎn)。”

毛利率為何下滑

建業(yè)地產(chǎn)的盈利水平同樣引人堪憂，報告期內(nèi)公司毛利率為27.3%，同比下滑8.7%。公司稱：“毛利率下滑的主要原因為：本期高毛利潤的車位結(jié)轉(zhuǎn)占比減少，2018年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目多為高毛利潤項目。”

不過，公司凈利潤率也呈現(xiàn)下滑趨勢，僅有8.5%，相比去年同期下滑3.5%，低于國內(nèi)房企的平均水平?！锻顿Y者網(wǎng)》研判財報發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，建業(yè)地產(chǎn)營業(yè)成本有所上升，其中，出售成本、出售及市場推廣開支、行政開支分別為65.94億元、7.51億元、7.72億元，同比上升116.1%、73.4%、32.4%。

2019年上半年，公司在鄭州合同銷售額為49.59億元，同比下降35%;在期內(nèi)合同銷售額占比為17.9%，同比下滑12.1%;在鄭州銷售業(yè)績排到第七位。

未來這一趨勢或?qū)⒊掷m(xù)，今年上半年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州僅獲得3個項目，平均拿地成本均在15000元/平方米左右。建業(yè)地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》：“公司規(guī)模一直擴大，而且公司的目標(biāo)是河南省全覆蓋，規(guī)模越大，可覆蓋的地方便越多，在單一地區(qū)的銷售比例必然下降。”

二股東退出有原因

2019年7月1日，公司原第二股東凱德集團宣布，將其持有的全部建業(yè)股份轉(zhuǎn)讓予大股東恩輝投資，交易完成之后，凱德退出建業(yè)地產(chǎn)，不再持有股份。7月31日晚，兩位擁有凱德集團背景的非執(zhí)行董事羅臻毓、潘子翔離職。至此，入股建業(yè)13年的凱德徹底退出。

該交易完成后，胡葆森對公司的持股比將由50.75%增至74.84%。公司方面告訴《投資者網(wǎng)》：“此次交易表明大股東對公司運營的認(rèn)可以及對公司未來長期發(fā)展的信心。凱德與建業(yè)都有著良好的合作關(guān)系，凱德一直是建業(yè)發(fā)展堅定的支持者。在未來發(fā)展過程中，建業(yè)將繼續(xù)保持與凱德的戰(zhàn)略合作關(guān)系，在重點城市項目上優(yōu)先選擇與凱德合作。”

若歸咎二者的分手主要原因里，“河南”是個關(guān)鍵詞。羅臻毓此前曾表示，建業(yè)地產(chǎn)主要布局在河南，與凱德自身核心城市的布局不相匹配。

仔細(xì)梳理不難發(fā)現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)一直奉行省域化的發(fā)展戰(zhàn)略，數(shù)年來只深耕河南一省。地產(chǎn)黃金十年，國內(nèi)各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌向全國搶地、做大規(guī)模，但建業(yè)地產(chǎn)卻啟動下沉戰(zhàn)略，將觸角覆蓋到河南省內(nèi)地市級。

為此，建業(yè)地產(chǎn)在斬獲了“河南王”稱號的同時，其銷售規(guī)模與行業(yè)第一梯隊的差距也逐漸拉大，以2019年前八月銷售規(guī)模為例，建業(yè)地產(chǎn)為396.8億元，同期碧桂園(9.87,-0.08,-0.80%)規(guī)模超5000億元。

尤其是近幾年來，龍頭房企紛紛進入河南市場，本地房企也在躍躍欲試，建業(yè)地產(chǎn)所奉行的固守戰(zhàn)略自然受到一定沖擊。在此情境下，胡葆森終于坐不住了，今年三月的業(yè)績說明會上表示：“將有條件地走出河南”。

不過，直到凱德集團宣布退出，胡葆森才展開實質(zhì)性的行動。7月22日，控股股東恩輝投資16.5億元收購中民筑友。在收購發(fā)布會上，胡葆森表示：“建業(yè)集團走出河南條件有三：輸出半徑在500公里左右，以輕資產(chǎn)模式進行輸出，輸出產(chǎn)品以中原文化小鎮(zhèn)的形態(tài)進行操作。”

其實，發(fā)力“輕資產(chǎn)”模式早已被寫入公司發(fā)展戰(zhàn)略中，目前已經(jīng)取得一定成效。2019年上半年，公司重資產(chǎn)合同銷售金額為276.6億元，同比增長約9.2%;輕資產(chǎn)合同銷售金額為119.31億元，同比增長約81.3%。

不言而喻，輕資產(chǎn)模式為公司帶來了豐富的資源。今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)完成簽訂22個輕資產(chǎn)項目合約(其中省外項目1個)，預(yù)計總建筑面積約319萬平方米，同比上漲59.5%。

此外，面對競爭不斷激烈的河南市場，胡葆森表示深耕中原的戰(zhàn)略并未改變，希望今年年底建業(yè)可以覆蓋河南120個縣以上城市。這將給公司帶來巨大挑戰(zhàn)，一個危險信號是建業(yè)地產(chǎn)的新增土儲出現(xiàn)大幅下降。今年上半年，公司通過招拍掛和股權(quán)合作新增儲備建筑面積約452萬平方米，同比下降44.6%;而拿地成本反而快速提升，達到2176元/平方米，較去年同期大幅增加99.8%。

那么，該公司后續(xù)將會采取何種有效措施，來提高在河南市場的市占率?對此，建業(yè)地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》：“2019年上半年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額同比增長約為24.1%，高于河南省及全國的市場容量增速。按總合同金額計算，今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)在河南省市場占有率為10.7%，排名河南省第一。截至6月末，建業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)交付項目達31個，交付面積達247萬平方米。在建項目為127個，在建面積達2655萬平方米。”(謝瑩潔 思維財經(jīng)出品)

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