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市場(chǎng)預(yù)期更低迷了。

四季度深圳繼續(xù)加大供應(yīng)；

深圳二手房成交仍舊低迷；

深圳二手房掛牌持續(xù)遞增，提前還貸排隊(duì)申請(qǐng)排到了明年；

網(wǎng)紅盤、學(xué)區(qū)房、安居房統(tǒng)統(tǒng)都在調(diào)整，個(gè)別甚至成交大幅跳水，深圳本地人 開始覺得 聊 樓市已經(jīng)沒有意思了。

總的來(lái)說，深圳市場(chǎng)有代表性的信號(hào)更加明確了。

第一個(gè)信號(hào)，深圳在接下來(lái)的兩個(gè)月要賣12737套住宅。

這個(gè)供應(yīng)量，算是非常高的了。

今年1-10月，深圳住宅才供應(yīng)約35959套住宅。

短短兩個(gè)月的時(shí)間要完成今年的任務(wù)，可以想象接下來(lái)二手房的買賣壓力有多大。

這是4季度深圳全部的賣房計(jì)劃。

可以看到福田、羅湖幾乎是沒有住宅供應(yīng)的。

也就是說，福田、羅湖依然是稀缺的核心區(qū)域，新房供應(yīng)對(duì)二手房的沖擊是最小的。

南山方面，深鐵懿府、方直瓏樾山花園是可以期待一下的。

特別是深鐵懿府，雖然在安托山旁，但前兩期日光，賣得還不錯(cuò)。

不過，市場(chǎng)橫盤期，倒掛已經(jīng)沒有大家想象的這么多了。

前兩期深鐵懿府備案均價(jià)10.3萬(wàn)/平。

旁邊的深云村約90平的戶型，今年8月17日，成交總價(jià)815萬(wàn)，單價(jià)9.05萬(wàn)/平，而2021年3月15日同面積戶型成交總價(jià)1106萬(wàn)，單價(jià)12.29萬(wàn)/平。

跳水總價(jià)291萬(wàn)。

然后就是前海的天健悅灣府、頤城臻灣悅家園。

可能有人說，新房都質(zhì)量問題不斷，怎么還敢看新房。

其實(shí)市場(chǎng)雖然不怎么好，新房為問題也一個(gè)接著一個(gè)，但是真正能讓大家出手的項(xiàng)目并不多，挑挑揀揀，可能到最后，一套也搶不到。

像深鐵閱山璟的尾盤，逆市開盤，23套住宅69批入圍客戶，最低入圍積分49.9分，這可能是深圳唯一一次需要積分的開盤。

這說明，市場(chǎng)改善端的購(gòu)買力才是市場(chǎng)真正的托底動(dòng)力。稍微有好一點(diǎn)的盤，都不會(huì)猶豫。

但總的來(lái)說，四季度的新盤還是躲不掉打折的魔咒。

因?yàn)辇埲A的四海華亭開盤價(jià)已經(jīng)把龍華甚至深圳其他區(qū)同品質(zhì)的新房死死地壓住。

第二個(gè)信號(hào)是繼續(xù)跳水。

新房的爆發(fā)是一方面，市場(chǎng)上大家已經(jīng)也已經(jīng)看到非常多的調(diào)整信息，包括網(wǎng)紅頭部小區(qū)、學(xué)區(qū)房、典型的安居房等等。

但大家看不到調(diào)價(jià)的全貌。

并且2020年是深圳樓市二手房最活躍的一年，不管是首套還是二套置換，現(xiàn)在大部分都還沒有到解除限售或者滿5年的時(shí)間的業(yè)主，即使心理壓力很大，還沒有機(jī)會(huì)挪動(dòng)。

大部分心態(tài)還是比較好的。

但如果能看到深圳的成交全貌，很多業(yè)主就會(huì)坐不住。

八卦嶺和之前的殺豬盤就不說了，腰斬式調(diào)整已經(jīng)是事實(shí)。

像鵬盛村、八卦嶺宿舍，2020年因?yàn)?所學(xué)校的利好短時(shí)間內(nèi)迅速翻倍，現(xiàn)在新成交的價(jià)格幾乎都是對(duì)半了的。

而大部分小區(qū)，包括各個(gè)核心片區(qū)最典型的網(wǎng)紅盤，比如香蜜湖、寶安中心、蛇口、梅林關(guān)、前海等片區(qū)，還在繼續(xù)調(diào)整。

英雄這兩天做了一個(gè)相對(duì)全面一點(diǎn)的詢價(jià)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)相比成交頂峰，價(jià)格調(diào)整的幅度大部分在15%-35%之間。

先看網(wǎng)紅盤小區(qū)。

寶中片區(qū)：

幸福海岸三期今年10月20日成交一套約147平房源，總價(jià)1290萬(wàn)，單價(jià)約8.78萬(wàn)/平，2021年12月29日一套150平房源成交總價(jià)1600萬(wàn)。

以2021年成交價(jià)位基準(zhǔn)，成交總價(jià)跳水278萬(wàn)，回調(diào)幅度約17.73%。

華僑城片區(qū)：

波托菲諾七期今年10月6日成交一套約87平房源，總價(jià)785萬(wàn)，單價(jià)約9.02萬(wàn)/平，2021年9月20日成交一套同面積房源，總價(jià)1600萬(wàn)，單價(jià)約11.49萬(wàn)/平。

成交總價(jià)跳水215萬(wàn)，回調(diào)幅度約21.5%。

本來(lái)大家覺得很抗跌的一些頭部小區(qū)，現(xiàn)在的調(diào)整幅度已經(jīng)非常明顯。

再看學(xué)區(qū)房和可售安居房小區(qū)。

其中學(xué)區(qū)房的調(diào)價(jià)是最狠的，調(diào)整幅度相比高峰成交價(jià)，可以去到50%。

頭部學(xué)區(qū)房方面，以百花學(xué)區(qū)、深圳中學(xué)的典型小區(qū)為例。

百花學(xué)區(qū)：

長(zhǎng)城大廈，今年8月22月成交一套約83平的房源，總價(jià)830萬(wàn)，單價(jià)約10萬(wàn)/平，2020年4月20日同面積成交總價(jià)1280萬(wàn)，跳水450萬(wàn)，回調(diào)幅度約35%。

南天一花園，今年8月1日成交一套87平的房源，總價(jià)611萬(wàn)，單價(jià)約7.02萬(wàn)/平，2021年1月21日同面積房源成交總價(jià)1430萬(wàn)，單價(jià)約16.44萬(wàn)/平，跳水819萬(wàn)，回調(diào)幅度約57%。

深圳中學(xué)本部學(xué)區(qū)：

愉天小區(qū)，今年6月12日成交一套43平房源，總價(jià)456萬(wàn)，單價(jià)約10.6萬(wàn)/平，2020年12月29日一套42平的房源，成交總價(jià)625萬(wàn)，單價(jià)約14.88萬(wàn)/平。

如果以2020年成交的單價(jià)為錨點(diǎn)，今年成交43平的房源，跳水幅度達(dá)到183.88萬(wàn)（14.88*43-456），回調(diào)幅度約28.74%。

然后就是兩個(gè)安居房小區(qū)，市場(chǎng)上最近頻繁低價(jià)成交的消息刷遍了深圳人的朋友圈。

龍悅居四期是深圳推出的最后一批經(jīng)適房項(xiàng)目。

龍悅居四期，今年8月22月成交一套約63平的房源，總價(jià)476萬(wàn)，單價(jià)約7.56萬(wàn)/平，2022年2月25日同面積成交總價(jià)702萬(wàn)，跳水226萬(wàn)，回調(diào)幅度約32.19%。

香蜜湖的僑香村，算是深圳人才安居房最好的了，地段處于很牛的香蜜湖，戶型大，戶型適合居住。

今年10月9日成交一套91平房源，總價(jià)1048萬(wàn)，單價(jià)約11.52萬(wàn)/平，但是今年5月23日同面積房源成交總價(jià)1358萬(wàn)，單價(jià)約14.92萬(wàn)/平。

短短5個(gè)月，跳水310萬(wàn)，回調(diào)幅度約22.83%。

所以現(xiàn)在看來(lái)，指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)不是壓制二手房市場(chǎng)的戒尺，而是二手房的托底線。

這也應(yīng)了英雄最近在網(wǎng)上看到的一句話，大盤回調(diào)，沒有一片雪花是無(wú)辜的。

市場(chǎng)的風(fēng)向變了，就要思考怎么賣，才不至于虧得更多。

后臺(tái)有朋友問過英雄手里的三套怎么辦，月供要快撐不住了，按指導(dǎo)價(jià)掛都沒人來(lái)問。

明顯市場(chǎng)還是跟著新房跑，想要賣房，特別是急賣的，沒有別的辦法，只能讓利。

掛指導(dǎo)已經(jīng)不是最容易賣的了，不僅要比指導(dǎo)價(jià)低，還要做到是小區(qū)掛牌最低甚至是片區(qū)內(nèi)同品質(zhì)小區(qū)的最低，才有可能賣得掉。

不過如果是真的自住，手里只有一兩套的，就好好住著吧，別關(guān)心太多了。

關(guān)心則亂。

關(guān)鍵詞： 調(diào)整幅度