樓市疾行，深圳減速。7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，從延長住房限購年限、明確夫妻離異購房標(biāo)準(zhǔn)，到完善差別化住房信貸等八方面，全面升級限購、信貸等購房要求。眼下，隨著國內(nèi)疫情逐步得到遏制，各地房地產(chǎn)市場加速回溫。在“房住不炒”的總基調(diào)下，杭州、寧波等地也進(jìn)入政策降溫期。展望下半年，業(yè)內(nèi)認(rèn)為全面收緊可能性不大，政策端總體保持溫和，但深圳限購作為政策信號，為其余正處樓市上升期的城市提供了借鑒。

提高社保繳納年限

深圳樓市限購令下達(dá)早有預(yù)兆。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳新房、二手房價(jià)格分別環(huán)比上漲0.6%和1.6%，位列全國第二，漲幅創(chuàng)下年內(nèi)新高。而房價(jià)上漲的動因則是市場需求的過快升溫。6月10日晚，深圳金融街華發(fā)融御華府曾出現(xiàn)百人連夜排隊(duì)等認(rèn)籌的現(xiàn)象，因人數(shù)過多引來清場。

此次《通知》一改此前落戶即可購房的規(guī)定，對購房者作出社保繳納年限要求。其中，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿三年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險(xiǎn)證明，方可購買商品住房。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙說，調(diào)整商品住房限購年限的規(guī)定較為嚴(yán)厲，這條政策將抑制一些投資者通過落戶途徑購買商品住宅的行為，進(jìn)而緩解短期供需矛盾。

值得注意的是，《通知》精準(zhǔn)打擊了特定群體炒房投資的需求。按照此次規(guī)定，夫妻離異的，任何一方自離異之日起三年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

王小嬙指出，《通知》針對婚姻狀況提出相應(yīng)限購策略，是為了繼續(xù)遏制居民借“假離婚”炒房的動機(jī)。政策收緊是市場過熱的必然結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞依舊是“房住不炒”“因城施策”和“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”。

此外，該《通知》還對影響居民購房意愿較大的信貸及稅收均作出調(diào)整，并細(xì)化和明確了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。例如，《通知》以購房者在當(dāng)?shù)厥欠駬碛蟹慨a(chǎn)和貸款情況為依據(jù)，提出不同首付比例的差別化信貸政策;將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由兩年調(diào)整到五年。而普通住宅是指，單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米及以下或單套住房建筑面積144平方米及以下，實(shí)際成交總價(jià)低于750萬元的住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策具有很強(qiáng)的信號性意義。深圳的此類做法，至少說明今年的政策風(fēng)向。雖然受疫情壓力影響，樓市面臨較大壓力，但房價(jià)上漲過快同樣違背穩(wěn)房價(jià)的導(dǎo)向。后續(xù)其他房價(jià)上漲過快的城市，將陸續(xù)出臺此類政策。

一線樓市復(fù)蘇

深圳樓市的超速回暖并非孤例。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)信息來看，北京、上海和廣州等一線城市的房價(jià)表現(xiàn)同樣搶眼。

最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，一線城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比回升明顯。作為樓市風(fēng)向標(biāo)，二手房價(jià)直觀反映出前述一線城市房地產(chǎn)市場的政策波動。北京市二手房價(jià)則經(jīng)歷了一波“過山車式”波動。5月，北京二手房價(jià)以1.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑。對此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此輪漲價(jià)行情源于學(xué)區(qū)房政策調(diào)整的短時(shí)刺激。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京是特例，雖然5月出現(xiàn)了少有的升溫，但6月因?yàn)橐咔榈淖兓?，市場?jīng)歷快速降溫。“整體看，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場再次回到了4月水平，7月有望逐漸再次回到正軌，畢竟多數(shù)房企要沖半年報(bào)。”

與北京略有不同，上海和廣州市場總體波動不強(qiáng)烈，整體呈穩(wěn)中有升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品住宅成交均價(jià)同比上升7%。二手房價(jià)在二季度逐步恢復(fù)正常并于5月以2.8萬套成交量創(chuàng)2016年10月以來新高。雖受疫情波動影響，6月市場有所降溫，但交易量仍達(dá)2.7萬套;同時(shí)，隨著房企的陸續(xù)復(fù)工，廣州樓市銷售節(jié)奏明顯加快，成交量也實(shí)現(xiàn)四連漲。

轉(zhuǎn)向“部分收緊”

由于房價(jià)預(yù)期上漲，帶動了部分城市樓市的過快拉升。新房多盤出現(xiàn)萬人搖，部分千萬豪宅出現(xiàn)搶購。“進(jìn)入下半年，在‘房住不炒’，因城施策的原則下，樓市過熱的城市仍會跟進(jìn)收緊調(diào)控。”王小嬙說。除此次政策提及的深圳之外，近期已有寧波、杭州和東莞等城市相繼下達(dá)房地產(chǎn)收緊措施。

例如，7月6日，寧波出臺包括擴(kuò)大限購區(qū)域范圍、穩(wěn)地價(jià)、打擊捂盤惜售等十條穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策;7月2日，杭州出臺《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》，明確以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房五年內(nèi)不得上市交易。

張大偉指出，即便今年上半年出臺不少“救市”政策，但降低首付的政策基本全部被叫停，松綁限購的政策也會收回。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國已經(jīng)累計(jì)超12城出現(xiàn)了政策一日游。

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