房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)，房企融資環(huán)境也遭遇四面楚歌，下半年樓市大概率要涼？

繼7月30日中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，并首提“將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，金融領(lǐng)域也有所行動(dòng)。7月31日，據(jù)央行官網(wǎng)消息，央行7月29日在京召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，分析當(dāng)前信貸結(jié)構(gòu)形勢(shì)，總結(jié)交流經(jīng)驗(yàn)做法，部署推進(jìn)下一階段工作。

會(huì)議認(rèn)為，近年來(lái)金融系統(tǒng)加快推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對(duì)小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)等領(lǐng)域支持力度仍有待加強(qiáng)。

本次會(huì)議“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導(dǎo)銀行充分認(rèn)識(shí)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性和迫切性，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。并明確對(duì)房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出以下幾點(diǎn)要求：

1、保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房;

2、加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理;

3、加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

這是繼監(jiān)管部門加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)控、房企海外發(fā)債收緊后，再次出手收緊規(guī)范房地產(chǎn)融資。缺少了金融輸血的房地產(chǎn)，下半年的前景又將如何？

人民日?qǐng)?bào)發(fā)布評(píng)論稱，無(wú)論重申“房住不炒”，還是首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景中，尤顯可貴，更傳遞出鮮明信號(hào)：炒房，此路不通，炒房客早該涼涼;而那些圖謀撕開(kāi)調(diào)控口子的機(jī)構(gòu)，也別幻想靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)!

“吸血”信貸資源，新增儲(chǔ)蓄資源一半投入到房地產(chǎn)

深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革并非空話，銀行調(diào)整信貸的調(diào)整便是應(yīng)有之義，過(guò)去“壘大戶”、房地產(chǎn)或“僵尸企業(yè)”等擠占過(guò)多信貸資源的沉疴到不得不動(dòng)刀的時(shí)刻。

會(huì)議“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，那么，房地產(chǎn)究竟對(duì)信貸資源的“吸血”能力有多大?銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清今年6月曾在公開(kāi)場(chǎng)合指出，近些年來(lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。更嚴(yán)重的是，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

中國(guó)金融四十人論壇(CF40)高級(jí)研究員張斌稱，2017年以來(lái)的廣義信貸增量部分半數(shù)來(lái)自廣義政府活動(dòng)(包括地方融資平臺(tái))，超過(guò)三成來(lái)自居民貸款(主體部分是住房抵押貸款)，而來(lái)自企業(yè)的不足兩成。

也就是說(shuō)，近年來(lái)，房地產(chǎn)、城投公司等擠占了制造業(yè)等實(shí)體企業(yè)的信貸資源，加之當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效融資需求不足，企業(yè)部門新增中長(zhǎng)期貸款乏力，在新增信貸中的占比出現(xiàn)萎縮。

銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整緊迫，央行提四要求

會(huì)議要求，各類銀行要強(qiáng)化問(wèn)題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向，充分認(rèn)識(shí)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性和迫切性，主動(dòng)提高政治站位，從宏觀審慎角度審視經(jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)策略，重塑和培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)能力，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)信貸支持。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一段時(shí)期銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化要重點(diǎn)做好以下工作：

一是要提高制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款和信用貸款占比。圍繞制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，落實(shí)有扶有控差異化信貸政策。合理安排貸款期限和還款方式，增加制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款。根據(jù)科創(chuàng)企業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)輕資產(chǎn)特征，培養(yǎng)行業(yè)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，提升服務(wù)能力。

提高制造業(yè)貸款的占比，尤其是根據(jù)科創(chuàng)企業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)輕資產(chǎn)特征創(chuàng)新金融產(chǎn)品，是契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主線，堅(jiān)持新發(fā)展理念，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)。這也正是國(guó)務(wù)院副總理劉鶴前段時(shí)間所說(shuō)的“金融體系需要更加適配”的重要內(nèi)涵。

二是要繼續(xù)做好小微企業(yè)金融服務(wù)。注重提升金融服務(wù)小微企業(yè)能力，改善信貸資源配置、信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、信貸政策、激勵(lì)考核、金融科技手段運(yùn)用和盡職免責(zé)等，著力構(gòu)建金融機(jī)構(gòu)對(duì)小微企業(yè)“愿貸、敢貸、能貸、會(huì)貸”長(zhǎng)效機(jī)制。

為改善小微和民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境，央行同日公告稱，決定增加支小再貸款額度500億元，重點(diǎn)支持中小銀行擴(kuò)大對(duì)小微、民營(yíng)企業(yè)的信貸投放。服務(wù)基層、服務(wù)實(shí)體且符合宏觀審慎要求的城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行和民營(yíng)銀行，借用支小再貸款后能夠增加小微、民營(yíng)企業(yè)信貸投放的，可向當(dāng)?shù)匮胄蟹种猩暾?qǐng)支小再貸款。

據(jù)悉，本次增加額度后，全國(guó)支小再貸款額度為3695億元。截至2019年6月末，全國(guó)支小再貸款余額為2267億元，同比增加1323億元，創(chuàng)歷史新高。

三是要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。

四是要加大對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、金融扶貧等國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持。

房企上半年海外發(fā)債井噴，下半年卻將四面楚歌

繼7月30日中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”，并首提“將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，央行此番隊(duì)房地產(chǎn)信貸的表態(tài)，無(wú)疑為近期不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控力度再添一碼。

現(xiàn)在回想，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清6月中旬所說(shuō)的“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題”、“歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)”，就是高層釋放的加強(qiáng)房地產(chǎn)融資調(diào)控的信號(hào)。6月底，市場(chǎng)傳出銀保監(jiān)會(huì)約談個(gè)別信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人7月6日在接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，近日銀保監(jiān)會(huì)開(kāi)展了約談警示。要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配。要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。

廣東一從事房地產(chǎn)融資人士7月初曾對(duì)券商中國(guó)記者透露，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)際上不僅是房地產(chǎn)信托融資在收緊，部分房企的其它融資渠道如公開(kāi)市場(chǎng)融資、銀行信貸等也在收緊。

不僅是境內(nèi)融資全方位收緊，房企境外融資也被上“緊箍咒”。國(guó)家發(fā)改委7月12日發(fā)文明確，房企發(fā)行外債只能用于借新還舊，且置換的境外債務(wù)只能是未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)。

不少分析指出，今年一季度部分城市出現(xiàn)樓市小陽(yáng)春，部分城市土地拍賣再現(xiàn)“地王”，以及上半年房企爭(zhēng)相海外發(fā)債融資等，或是引發(fā)高層擔(dān)憂并再度加碼樓市調(diào)控的主要原因。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，境內(nèi)房企海外發(fā)債凈融資額(拋去再融資部分)達(dá)268億美元，創(chuàng)下近六年來(lái)新高。今年上半年房地產(chǎn)美元債發(fā)行量已超過(guò)去年全年水平，主要集中在一季度，上半年凈增量達(dá)375億美元，同比增幅127%。

“今年上半年房企海外發(fā)債勢(shì)頭很猛，幾乎占了中國(guó)企業(yè)上半年海外發(fā)債總規(guī)模的半壁江山。直到7月以來(lái)，也有不少房企在海外發(fā)債。”一外資投行人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，不過(guò)，今年房企海外發(fā)債并非是一個(gè)很特殊的年份，只是去年海外發(fā)債環(huán)境不樂(lè)觀，才顯得今年形勢(shì)比較好。實(shí)際上，在降息周期中，新興市場(chǎng)美元債都比較受到國(guó)際投資者的追捧，今年上半年房企海外發(fā)債成本整體呈下降趨勢(shì)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是較好的海外發(fā)債窗口。

各種房地產(chǎn)收緊政策密集出臺(tái)

7月以來(lái)，各種房地產(chǎn)收緊政策密集出臺(tái)，除監(jiān)管部門收緊房企融資外，僅最近一周時(shí)間內(nèi)，就有蘇州、洛陽(yáng)、呼和浩特、大連、合肥等多個(gè)城市接連加碼樓市調(diào)控，還有開(kāi)封取消限售被叫停。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，7月單月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)40次，繼續(xù)維持高位。

“2019年樓市調(diào)控從一季度的寬松為主，到4月份的政治局會(huì)議再提房住不炒，二季度開(kāi)始到7月份，各地房地產(chǎn)政策內(nèi)容以收緊為主。最近的7月份，各種收緊政策頻繁出現(xiàn)，其中主要是整頓亂象為主。”張大偉說(shuō)，從發(fā)布調(diào)控政策的城市看，主要以房?jī)r(jià)上漲明顯城市為主，這種城市基本集中在一二線城市，房?jī)r(jià)在最近依然處于高位，體現(xiàn)了“穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”依然是政策的主要內(nèi)容。

不少分析指出，從中央政治局會(huì)議的表態(tài)看，即便經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一定下行壓力，但政府靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的情況也較難出現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控思路仍是房住不炒，短期不會(huì)放松一二線調(diào)控政策。聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖稱，預(yù)計(jì)針對(duì)房企融資的監(jiān)管不會(huì)放松，繼續(xù)收緊的概率更大，在“因城施策”的框架下，迫于財(cái)政收支壓力，一些城市可能變相放松，但放開(kāi)的步子不會(huì)太大。

實(shí)際上，作為周期性行業(yè)，房地產(chǎn)即便沒(méi)有近期政府加碼調(diào)控的密集政策出臺(tái)，今明兩年也將大概率處在行業(yè)景氣度下行區(qū)間。

“房地產(chǎn)在廣義信貸中扮演著重要角色，盡管近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將房地產(chǎn)行業(yè)的周期性屬性有所壓平，但房地產(chǎn)仍屬周期性行業(yè)，今后兩年房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，2019年商品房銷售大概率負(fù)增長(zhǎng)。”張斌稱。

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