【資料圖】

2022年1月3日，黑石在官網(wǎng)發(fā)布公告顯示，加州大學(xué)首席投資官辦公室（簡(jiǎn)稱(chēng)：加州大學(xué)投資）和黑石宣布一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作計(jì)劃：加州大學(xué)系統(tǒng)向黑石旗下的REIT-BREIT投入40億美元到該REIT的I類(lèi)普通股。黑石會(huì)基于其持有的價(jià)值10億美元的BREIT參與這項(xiàng)戰(zhàn)略合作。

資料顯示，黑石為全球規(guī)模最大的另類(lèi)投資巨頭，其最新規(guī)模8809億美元，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為全球另類(lèi)投資之王。加州大學(xué)投資則負(fù)責(zé)管理加州大學(xué)系統(tǒng)的投資基金并確保投資基金履行對(duì)利益相關(guān)方的信義責(zé)任。加州大學(xué)投資管理資產(chǎn)規(guī)模1520億美元。

具體來(lái)看，這項(xiàng)戰(zhàn)略合作含兩部分。

首先，加州大學(xué)系統(tǒng)認(rèn)購(gòu)價(jià)值40億美元BREIT I類(lèi)普通股。對(duì)于加州大學(xué)系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，這筆交易涉及費(fèi)率與BREIT的其它投資者相同。唯一不同的是，加州大學(xué)系統(tǒng)這筆投資會(huì)鎖定6年。而一般情況下，其它投資者可每月在基金開(kāi)放時(shí)贖回基金。

其次，黑石和加州大學(xué)首席投資官辦公室還達(dá)成了一項(xiàng)獨(dú)立的戰(zhàn)略合作協(xié)議。這項(xiàng)協(xié)議下，黑石會(huì)基于持有的價(jià)值10億美元的BREIT，支持加州大學(xué)首席投資官辦公室在投資BREIT六年的期間獲得至少11.25%的年化回報(bào)。若BREIT實(shí)際的回報(bào)超過(guò)11.25%，黑石將再收取超額收益5%作為附加業(yè)績(jī)提成。若BREIT的回報(bào)不足11.25%，黑石會(huì)基于10億美元的資本補(bǔ)足差額。

這項(xiàng)安排下，黑石得以鎖定一筆長(zhǎng)期資金，加州大學(xué)系統(tǒng)通過(guò)這項(xiàng)交易，鎖定長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益回報(bào)來(lái)源。

黑石總裁、首席運(yùn)營(yíng)官Jon Gray在新聞稿中表示，UC投資的認(rèn)可非常重要。UC是全球最資深的機(jī)構(gòu)投資者之一。這項(xiàng)投資也使得BREIT可更好地為投資者服務(wù)。

據(jù)了解，UC投資目前已持有黑石旗下基金價(jià)值近20億美元的份額。自設(shè)立以來(lái)BREIT的年化凈回報(bào)為12.7%，2022年前11個(gè)月I類(lèi)普通股凈回報(bào)8.4%。

來(lái)源：BREIT官網(wǎng)

贖回風(fēng)波

BREIT的總規(guī)模達(dá)680億美元。值得注意的是，BREIT并未在交易所掛牌。它面向高凈值個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者，組合主要集中投資美國(guó)南部和西部的出租公寓和工業(yè)地產(chǎn)。這幾年它已經(jīng)成為黑石最重要的增長(zhǎng)引擎之一。

2022年12月1日，據(jù)彭博社報(bào)道，黑石旗下的BREIT收到的贖回請(qǐng)求超過(guò)了其季度和月度贖回上限，觸發(fā)基金的“贖回門(mén)”。12月1日消息一出，黑石股價(jià)下跌了10%，為2022年3月以來(lái)的最大單日跌幅。

據(jù)了解，按照基金條款，BREIT在特定時(shí)間內(nèi)只允許一定金額的贖回。目的是為了避免大額贖回倒逼基金拋售資產(chǎn)。當(dāng)贖回請(qǐng)求超過(guò)一定的比例時(shí)，基金的董事會(huì)有兩個(gè)選擇：限制贖回或改變贖回上限。12月1日，據(jù)彭博報(bào)道，BREIT在致股東的信中表示，收到的贖回請(qǐng)求已超過(guò)上限：?jiǎn)卧禄饍糁?%或季度基金凈值5%。

盡管2022年BREIT的回報(bào)相對(duì)不錯(cuò)，但是贖回引發(fā)了廣泛關(guān)注。美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)勞倫斯·亨利·薩默斯在接受彭博采訪時(shí)曾表示，任何時(shí)候當(dāng)投資者競(jìng)相離開(kāi)“知名機(jī)構(gòu)的知名產(chǎn)品”，這都是不好的信號(hào)。彭博報(bào)道顯示，投資者顧慮的問(wèn)題之一是：美聯(lián)儲(chǔ)加息背景下，BREIT組合不少資產(chǎn)可能面臨價(jià)值重估問(wèn)題。

不過(guò)，此次引入加州大學(xué)投資長(zhǎng)期資金后，加上BREIT本身已有的90億美元即時(shí)流動(dòng)性（Immediate Liquidity）安排， BREIT擁有超百億美元可提供流動(dòng)性安排。此外，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為更重要的是，機(jī)構(gòu)投資者入局，無(wú)疑起到了穩(wěn)定信心的作用，有助于個(gè)人投資者增強(qiáng)對(duì)BREIT的信心。

美國(guó)房地產(chǎn)投資面臨復(fù)雜形勢(shì)

來(lái)自全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)Nareit的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月底，紐交所上市的REITS總市值為1.148萬(wàn)億美元，富時(shí)羅素Nareit All REITs指數(shù)的2022年前11個(gè)月平均虧損21.09%。與之相比，標(biāo)普500指數(shù)平均虧損13.10%，而納指平均虧損26.13%。

來(lái)源：Nareit

如果拉長(zhǎng)時(shí)間看，F(xiàn)TSE Nareit All REITs 過(guò)去一年虧損13.84%，過(guò)去三年平均年化回報(bào)1.55%，過(guò)去5年，平均年化回報(bào)4.98%。

目前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)利好、利空并存。一方面，疫情之后，不少居民更重視家庭生活，因此不少人存在購(gòu)房需求。另一方面，對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂(yōu)也可能打消一部分人的房地產(chǎn)投資興趣。不僅如此，隨著加息而水漲船高的按揭貸款利息也可能使得一部分人的購(gòu)房需求延后。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)顯示：購(gòu)房者仍然有興趣，尤其是對(duì)于有吸引力、價(jià)格合理的房屋。然而，一些因素可能會(huì)影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

目前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、抵押貸款公司、銀行和房地產(chǎn)公司之間幾乎沒(méi)有達(dá)成共識(shí)。例如，四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一：畢馬威預(yù)測(cè)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在 2022 年 2 月至2023年顯著下降，高盛和富國(guó)銀行估計(jì)市場(chǎng)將分別下降7.5%和5.5%。

耶魯捐贈(zèng)基金看好另類(lèi)資產(chǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)作用

不過(guò)，對(duì)于成熟的機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)另類(lèi)資產(chǎn)則是組合不可缺少的部分。

例如，來(lái)自大學(xué)捐贈(zèng)基金鼻祖耶魯大學(xué)捐贈(zèng)基金官網(wǎng)的信息顯示，在過(guò)去的 30 年里，耶魯大學(xué)通過(guò)將資產(chǎn)分配到非傳統(tǒng)資產(chǎn)類(lèi)別，大大降低了捐贈(zèng)基金對(duì)美國(guó)國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)資產(chǎn)的依賴(lài)。1989 年，將近四分之三的捐贈(zèng)基金投資于美國(guó)股票、債券和現(xiàn)金。如今，國(guó)內(nèi)股債占投資組合不到十分之一，而外國(guó)股權(quán)、私募股權(quán)、絕對(duì)回報(bào)策略和實(shí)物資產(chǎn)占捐贈(zèng)基金的十分之九以上。

對(duì)非傳統(tǒng)資產(chǎn)類(lèi)別的大量配置源于它們的回報(bào)潛力和多元化能力。與 1985 年的投資組合相比，今天的實(shí)際和目標(biāo)投資組合具有更高的預(yù)期回報(bào)和更低的波動(dòng)性。

就其本質(zhì)而言，另類(lèi)資產(chǎn)的定價(jià)效率往往低于傳統(tǒng)證券。這就為專(zhuān)業(yè)通過(guò)主動(dòng)管理利用市場(chǎng)低效率獲取收益提供了空間。捐贈(zèng)基金的長(zhǎng)期視野非常適合開(kāi)發(fā)流動(dòng)性差、效率較低的市場(chǎng)，例如風(fēng)險(xiǎn)投資、杠桿收購(gòu)、石油和天然氣、木材和房地產(chǎn)。

來(lái)源：耶魯大學(xué)投資辦公室網(wǎng)站

加州大學(xué)投資與黑石的合作一定程度也印證了機(jī)構(gòu)投資者熱衷于在組合中加入另類(lèi)資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 加州大學(xué) 機(jī)構(gòu)投資者 美國(guó)房地產(chǎn)