近日，今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT的火爆發(fā)售引來(lái)市場(chǎng)對(duì)公募REITs的熱議。自去年正式上市以來(lái)，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已陸續(xù)發(fā)行了3批共12只公募REITs。目前來(lái)看，除了公募機(jī)構(gòu)外，城投公司也在借力發(fā)行REITs，尋求轉(zhuǎn)型發(fā)展新機(jī)遇。業(yè)內(nèi)人士表示，城投公司熱衷于發(fā)行公募REITs，是其主動(dòng)進(jìn)行發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、主動(dòng)做好與市場(chǎng)投融資對(duì)接的重要舉措。這也有利于公募REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容。

今年首單公募REITs受追捧

今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT已于4月初正式發(fā)售，受到了市場(chǎng)資金大力追捧。根據(jù)基金發(fā)售公告，華夏中國(guó)交建REIT募集的基金份額總額為10億份，本次發(fā)售采用戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、向公眾投資者公開(kāi)發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。

據(jù)華夏基金發(fā)布的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果公告，華夏中國(guó)交建REIT公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69%。按照9.399元/份的發(fā)售價(jià)格計(jì)算，公眾發(fā)售部分按比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元，網(wǎng)下發(fā)售部分按比例配售前的募集規(guī)模約為611.3億元，再加上戰(zhàn)略投資者70.49億元的認(rèn)購(gòu)規(guī)模，華夏中國(guó)交建REIT此次發(fā)售按比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524.12億元。

其中，該基金公眾發(fā)售部分的配售比例為0.84%，該配售比例刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄，華夏中國(guó)交建REIT成為迄今唯一配售比例不足1%的公募基金。Wind資訊顯示，其戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網(wǎng)下詢(xún)價(jià)投資者數(shù)量和意向認(rèn)購(gòu)金額均位居已發(fā)行公募REITs首位，可謂是目前最受關(guān)注的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，華夏中國(guó)交建REIT受到資金的追捧，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品存在稀缺性、股債市場(chǎng)調(diào)整下穩(wěn)健類(lèi)投資需求增長(zhǎng)、產(chǎn)品本身的底層資產(chǎn)優(yōu)秀，以及存量公募REITs的良好賺錢(qián)效應(yīng)等。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)信息時(shí)報(bào)記者表示，“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低，是機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置的重要底層類(lèi)投資標(biāo)的。”

光大證券在研報(bào)中也表示，華夏中國(guó)交建REIT發(fā)售火爆的因素有很多，根本原因在于現(xiàn)階段REITs資產(chǎn)的稀缺性、項(xiàng)目本身優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)和前期公募REITs的良好賺錢(qián)效應(yīng)，當(dāng)然也不可忽視較低配售比例預(yù)期引導(dǎo)的作用。

城投公司借力REITs渠道

記者注意到，近期繼華夏中國(guó)交建REIT被火熱認(rèn)購(gòu)后，深圳市人才安居集團(tuán)、北京能源國(guó)際控股有限公司等多家城投企業(yè)，也相繼進(jìn)行公募REITs的布局。其中，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目近日已報(bào)送到國(guó)家發(fā)改委，成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“實(shí)際上，此類(lèi)REITs產(chǎn)品和過(guò)去的各類(lèi)創(chuàng)新是有本質(zhì)區(qū)別的。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，租賃住房的私募REITs產(chǎn)品過(guò)去是有過(guò)的，而此次是公募REITs。”在他看來(lái)，兩者的差異是：過(guò)去的一些金融產(chǎn)品是屬于封閉式的，而現(xiàn)在類(lèi)似的金融產(chǎn)品則具有流通性。從投資者的角度來(lái)看，后續(xù)類(lèi)似花1000元也有機(jī)會(huì)參與投資。而從租賃住房的角度看，這類(lèi)創(chuàng)新有助于租金變現(xiàn)，客觀上有助于帶動(dòng)租賃企業(yè)資金保持穩(wěn)健，也有助于保障性租賃住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

據(jù)悉，城投公司作為地方政府的投融資平臺(tái)，業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，比如交通設(shè)施、城市水電供應(yīng)、環(huán)境衛(wèi)生等，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量的資產(chǎn)。這與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合。

對(duì)于城投公司借力REITs渠道的現(xiàn)象，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)高級(jí)專(zhuān)家董曉宇向記者表示，“城投公司熱衷于發(fā)行公募REITs，是主動(dòng)進(jìn)行發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、主動(dòng)做好與市場(chǎng)投融資對(duì)接的重要舉措。當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門(mén)持續(xù)出臺(tái)政策，鼓勵(lì)加大投融資創(chuàng)新力度，充分發(fā)揮社會(huì)資本的積極作用，促進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施。這有助于公募REITs的發(fā)展。”

在董曉宇看來(lái)，城投公司發(fā)行公募REITs將有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，打通資產(chǎn)上市循環(huán)投資的通道;有利于資金回籠，化解債務(wù)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);有利于城投公司從投融資平臺(tái)向市場(chǎng)化資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的轉(zhuǎn)型，有效解決多年積累的城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

首批9只REITs最高漲逾50%

自去年來(lái)，公募REITs頻頻受到市場(chǎng)關(guān)注。2021年5月31日，國(guó)內(nèi)首批9只公募REITs開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，當(dāng)時(shí)的總募集金額超過(guò)300億元。雖然募集量如此龐大，但不到一天就全部售罄。截至目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)行了3批共12只公募REITs。

那么，首批公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)如何?記者梳理發(fā)現(xiàn)，首批9只公募REITs披露的2021年年報(bào)顯示，全部超額完成2021年可供分配金額目標(biāo)，完成率在102%~187%之間。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的可供分配金額與招募說(shuō)明書(shū)同口徑的預(yù)測(cè)值之比最高，分別達(dá)186.8%、155.8%、150.0%。另外，首批9只公募REITs基金份額相對(duì)2021年末基金份額凈值的溢價(jià)率平均為32%。

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，同花順數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，首批9只公募REITs上市以來(lái)有8只呈現(xiàn)正收益，其中漲幅最高的是首創(chuàng)水務(wù)，為52.02%;鹽港REIT位居其次，漲幅為39.07%。此外，東吳蘇園、蛇口產(chǎn)園、普洛斯等3只REIT的漲幅也超過(guò)了20%。

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華向信息時(shí)報(bào)記者表示，公募REITs是公募基金的一種，其在投資標(biāo)的、發(fā)行、定價(jià)等方面存在一定不同。相比普通公募基金，其投資標(biāo)的聚焦基礎(chǔ)設(shè)施，便利投資者參與大型基建項(xiàng)目、具有強(qiáng)制性分紅制度、現(xiàn)金分派率不低且長(zhǎng)期受益較為穩(wěn)定以及優(yōu)化投資者資產(chǎn)組合等特點(diǎn)。“不過(guò)，公募REITs基金作為一類(lèi)資產(chǎn)，同樣面臨市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，需要投資者充分了解該產(chǎn)品，并與自身收益、風(fēng)險(xiǎn)偏好相匹配。”周茂華提醒道。

中金公司研報(bào)指出，投資者可根據(jù)其底層資產(chǎn)的流動(dòng)性，即資產(chǎn)處置情境下的交易價(jià)格更可能接近賬目?jī)r(jià)值還是公允價(jià)值，以及無(wú)形資產(chǎn)可能兌現(xiàn)至何等程度，來(lái)選擇合適的相對(duì)估值較好的標(biāo)的。

什么是REITs?

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的縮寫(xiě)，直接翻譯過(guò)來(lái)即是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”的意思。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs是一種將底層資產(chǎn)證券化，由基金持有人按出資比例分享收益、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資產(chǎn)品。這里的“底層資產(chǎn)”指的就是各類(lèi)可投資的不動(dòng)產(chǎn)，涵蓋了鐵路、公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等等。

REITs的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在四方面：一是投資門(mén)檻較低，對(duì)公眾投資者設(shè)置的投資門(mén)檻通常是100元起購(gòu)或1000元起購(gòu);二是可場(chǎng)內(nèi)交易，流動(dòng)性相對(duì)尚可;三是以租金或收費(fèi)項(xiàng)目產(chǎn)生的收入作為收益獲取模式，有利于長(zhǎng)期收益的獲取;四是投資標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)作為一種可投資資產(chǎn)，與股票等資產(chǎn)的相關(guān)度相對(duì)較低，因此配置REITs基金有利于優(yōu)化資產(chǎn)配置。

專(zhuān)家觀點(diǎn)

城投公司所投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，大多具有投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)發(fā)行公募REITs，能夠提前收回投資，通過(guò)公募REITs上市后所募集的資金可以繼續(xù)投入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，形成完整的閉環(huán)和資產(chǎn)鏈條，實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+REITs上市+循環(huán)投資”的良性循環(huán)發(fā)展，創(chuàng)新城投公司的投融資模式，促進(jìn)城投公司能夠借助資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

對(duì)其他領(lǐng)域的城投企業(yè)而言，創(chuàng)新投融資模式、轉(zhuǎn)型發(fā)展的邏輯是相同的，城投公司要主動(dòng)利用政策窗口，培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)，通過(guò)主動(dòng)轉(zhuǎn)型，利用好社會(huì)資本，合理擴(kuò)大有效投資，推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

(記者 張柳靜)

關(guān)鍵詞： 首單公募REITs 華夏中國(guó)交建REIT 華夏基金 配售比例