【資料圖】

“提前還款40萬(wàn)元后，月供少了2000多元?！比涨?，濟(jì)南市民陳陽(yáng)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，衡量再三后，他選擇提前還一部分房貸減輕壓力。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者觀(guān)察到，今年以來(lái)，隨著存貸款利率水平的下行，有不少像陳陽(yáng)這樣的買(mǎi)房一族以及存量房貸族紛紛將提前還款提上日程。

顯而易見(jiàn)的是，節(jié)省利息是房貸族考慮的首要問(wèn)題。但事實(shí)上，并非所有情況下的提前還款都劃算。且每家銀行的提前還貸政策不盡相同，同一銀行不同樓盤(pán)的合同約定也有差異。那么，目前，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)提前還房貸有何政策？提前還款應(yīng)注意什么？選擇怎樣的還款方式更劃算？對(duì)此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查走訪(fǎng)。

01

“房貸利率5.8%，提前還貸等于理財(cái)”

隨著今年以來(lái)房貸利率的“重新定價(jià)”，提前還貸成為房貸族的年度熱詞。不少城市的銀行還出現(xiàn)了排隊(duì)預(yù)約還款的現(xiàn)象。那么山東情況如何呢？

“都說(shuō)貸款利率近期降了不少，我就仔細(xì)看了看自己幾年前申請(qǐng)的房貸利率，不看不知道，一看嚇一跳，竟然高達(dá)5.8%。”德州退休職工王建華日前與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者交流時(shí)講述了自己的還貸經(jīng)歷。他坦言，“這一利率水平與現(xiàn)在4%上下的房貸利率差別有點(diǎn)大?！?/P>

“最近不管是存款還是理財(cái)利率都降了，股票基金又一塌糊涂?！蓖踅ㄈA算了算賬，“我每月還款4000元左右，等額本息已還款接近4年。提前還款可以節(jié)省利息，相當(dāng)于理財(cái)了?！彼S即向申請(qǐng)房貸的德州銀行提出還款申請(qǐng)，“咨詢(xún)了銀行，提前還房貸需提前提交還貸申請(qǐng)。實(shí)際辦理速度還挺快，幾個(gè)工作日就解決了。”

“前幾年買(mǎi)房的，房貸利率基本都在5%-6%。雖然LPR貸款利率在降，但前幾年申請(qǐng)的存量房貸幾乎都需要上浮加點(diǎn)，所以要比當(dāng)下房貸利率高不少?！鄙綎|中住地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔麗麗告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，選擇提前還房貸的這部分人的房貸利率是相當(dāng)高的。

對(duì)于王建華的提前還貸選擇，有不少銀行業(yè)內(nèi)人士也表示支持。“接近6%的貸款利率確實(shí)不低。如果沒(méi)有別的投資渠道掙大錢(qián)，提前還貸就是賺錢(qián)了。”一家山東城商行地方分行負(fù)責(zé)人杜海川向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者直言，“當(dāng)然，提前還貸也是有一定準(zhǔn)備的，手上要有一年的生活費(fèi)為前提，且要考慮家庭實(shí)際情況預(yù)留部分資金以備應(yīng)急?！?/P>

02

選擇縮短年限？還是減少月供？

不僅是存量房貸族考慮提前還貸，趁利率水平較低購(gòu)房的新房貸一族也有提前還貸的計(jì)劃?！拔宜闶菨?jì)南‘新市民’，購(gòu)房時(shí)被認(rèn)定為首套三成首付，按貸款七成辦理的?！标愱?yáng)向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹，他的房貸在9月剛剛放款，貸款總額290萬(wàn)元，貸款年限25年，貸款利率4.1%。

10月15日是第一個(gè)還款日，陳陽(yáng)還完了首月月供的感受是壓力比較大，“我是等額本息，首月還款1.6萬(wàn)元，1萬(wàn)多的利息是大頭，本金首月才還了不到5000元。雖然貸款利率較低，但目前存款以及收益較穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品年化利率超過(guò)4%的也不多?！?/P>

陳陽(yáng)與家人商量，拿出部分存款40萬(wàn)元申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到陳陽(yáng)提供的手機(jī)截圖，10月20日上午向招商銀行(行情600036,診股)手機(jī)銀行提出還款申請(qǐng)，雖然顯示審批需要15個(gè)工作日，但當(dāng)日下午便收到銀行審批成功的短信。當(dāng)日晚間，陳陽(yáng)完成了還款確認(rèn)，并補(bǔ)還了提前還款部分的利息約228元。

“手機(jī)銀行還貸進(jìn)度顯示，下個(gè)月月供就降到1.3萬(wàn)元左右了?！标愱?yáng)表示，在操作房貸提前還款的過(guò)程中，家人在“縮短年限”和“減少月供”兩個(gè)選項(xiàng)上意見(jiàn)不一，“為減小每月還款壓力，我選擇了降低月供?！?/P>

“一般來(lái)說(shuō)，房貸選擇提前還貸有2個(gè)選項(xiàng)：月供減少，期數(shù)不變；月供不變，期數(shù)減少。無(wú)論是哪種選擇，都需要考慮通脹以及自身財(cái)務(wù)情況等來(lái)做綜合判斷。最近幾年法拍房多了起來(lái)，不少就是因?yàn)閿喙┧??！睆氖路课葜薪闃I(yè)務(wù)多年的崔麗麗解釋?zhuān)崆安糠诌€款是縮短年限還是減少月供要看具體情況。如果縮短年限，那么每月的還款額將保持不變，這樣就能更早還完房貸，利息相對(duì)要節(jié)省一部分；如果選擇月供減少，貸款期數(shù)不變，那么每月還款壓力要小一些。

“提前還貸還需注意時(shí)間節(jié)點(diǎn)。如果是等額本息，已還年限小于等于總年限的三分之一，提前還款是比較劃算的，因?yàn)榈阮~本息前幾年主要還的是利息。等到貸款年限后半段主要還本金的時(shí)候，再提前還款就意義不大?！痹?jīng)做過(guò)個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人的杜海川分析，“等額本金情況下，已還年限小于等于總年限的四分之一，是選擇提前還款的較好時(shí)間?！?/P>

03

銀行貸后服務(wù)各不相同

杜海川提醒有提前還貸計(jì)劃的房貸一族，提前還貸需問(wèn)清有無(wú)還款年限、還款額度、還款次數(shù)、違約金以及還款方式等。就此，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪(fǎng)了濟(jì)南部分國(guó)有銀行、股份行以及城商行，各銀行目前對(duì)房貸提前還貸政策各有不同。

“我行商業(yè)房貸只要完成首月月供還款后，即可在手機(jī)銀行上申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，操作非常簡(jiǎn)便。無(wú)違約金，無(wú)次數(shù)限制，剩余貸款還款方式有兩種供選擇：月供減少或期數(shù)減少。”招商銀行濟(jì)南貸后服務(wù)中心工作人員回復(fù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者咨詢(xún)時(shí)表示，“還貸申請(qǐng)?zhí)峤缓笠话泐A(yù)計(jì)15個(gè)工作日完成審批?！?/P>

“我行可在電子渠道的手機(jī)銀行或者PC端用個(gè)人網(wǎng)銀U盾來(lái)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，只要把錢(qián)存到貸款卡里進(jìn)行自主操作就可以。沒(méi)有次數(shù)限制，也沒(méi)有違約金?？蛇x擇部分或全部提前還款，部分還款最低額度是1萬(wàn)元，且是1萬(wàn)元的整數(shù)倍。不過(guò)，電子渠道提前還款只是減少月供，不能縮短年限。”青島銀行(行情002948,診股)工作人員告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，線(xiàn)下辦理該業(yè)務(wù)需提前聯(lián)系一下貸款經(jīng)辦行確認(rèn)如何辦理。德州銀行客服則表示，提前還貸業(yè)務(wù)需要具體咨詢(xún)貸款時(shí)的客戶(hù)經(jīng)理，具體以合同約定為準(zhǔn)。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，相對(duì)而言，國(guó)有銀行的房貸提前還款手續(xù)要復(fù)雜一些，個(gè)別銀行的提前還款只能在線(xiàn)下辦理。一家國(guó)有銀行工作人員回復(fù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“用我行儲(chǔ)蓄卡申請(qǐng)的一手住房商貸，需要到線(xiàn)下貸款支行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行申請(qǐng)。借款本人應(yīng)攜帶身份證、銀行卡及貸款合同等資料，需至少提前30天向貸款行提出申請(qǐng)，具體以審批結(jié)果為準(zhǔn)，審批通過(guò)后會(huì)收到貸款行的辦理通知。每年還款次數(shù)沒(méi)有限制，違約金以合同約定為準(zhǔn)。線(xiàn)上手機(jī)銀行暫無(wú)法辦理。”

據(jù)悉，還有個(gè)別銀行對(duì)提前還款的次數(shù)或期限加以限制?！吧藤J可以通過(guò)線(xiàn)上或者線(xiàn)下預(yù)約，一般是可以預(yù)約一個(gè)月以后的時(shí)間提交還貸申請(qǐng)，具體預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)短也說(shuō)不準(zhǔn)。濟(jì)南辦理的商貸在提前還款扣款后180天才能再次申請(qǐng)還款?！绷硪患覈?guó)有銀行工作人員告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者。

“一個(gè)新樓盤(pán)或者一套二手房交易，實(shí)際上有多家銀行可提供信貸服務(wù)。購(gòu)房者往往注重貸款利率、還款年限等，忽略了貸后服務(wù)。”在崔麗麗看來(lái)，不同銀行貸后服務(wù)差異較大，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身?xiàng)l件，選擇相匹配的銀行貸后服務(wù)。同時(shí)，在購(gòu)房辦理貸款時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀借款合同，重點(diǎn)關(guān)注重定價(jià)日、提前還款等條款。

關(guān)鍵詞： 貸款利率 國(guó)有銀行 工作人員