(資料圖)

11月14日，內(nèi)房股被引爆，全天走強。其中物管或是類似水泥、鋼材等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關的板塊同樣成為上升助力，帶動市場整體走強。截至收盤，恒生指數(shù)收報17619點，較昨日上漲1.7%。漲幅最大的為碧桂園（2007 HK）、碧桂園服務（6098 HK）、龍湖集團（960 HK），分別上漲 45.5%、26.7%及 16.5%。信義玻璃（868 HK）、海螺水泥(行情600585,診股)（914 HK）、鞍鋼（347 HK）等分別上漲14.9%、6.9%及 5.6%。

01

16條金融措施提振房地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)及相關板塊的爆發(fā)，與11月11日央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的254號文《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）有關。《通知》包含6個部分共計16條措施，全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，迅速引發(fā)市場關注。

6大方面分別是保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。具體的16條支持措施里面，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域。

《通知》提出，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策支持剛性和改善型住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護住房消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這是近幾年以來房地產(chǎn)行業(yè)支持政策中措施最為全面，力度最大的一次，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)濟增長有重要的積極意義。

此前，交易商協(xié)會在11月8日表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。協(xié)會預計，可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容?！锻ㄖ?6條具體措施的落地，配合上周民營房企融資環(huán)境的持續(xù)回暖，房地產(chǎn)預期改善帶動市場上行。

（數(shù)據(jù)來源：Wind）

02

房地產(chǎn)景氣度下行的原因

自2021年年初以來，房地產(chǎn)行業(yè)就快速步入“寒冬”，至今景氣度處在下行區(qū)間已經(jīng)長達兩年時間。此前暴利的房地產(chǎn)光景似乎已經(jīng)破滅，百強房企有一半以上出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，房地產(chǎn)銷售也陷入低迷。2022 年 1-9 月，商品房銷售額同比下降 26.3%，銷售面積同比下降22.2%，行業(yè)的巨變受多方面因素導致。

首先最重要的是政策的變化。我國的經(jīng)濟增長高度依賴房地產(chǎn)，進入2000年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)就開始了高速擴張的時期，在這個階段市場供不應求，不斷推高商品房和拿地價格。而房地產(chǎn)前期投入大、周期長，需要大量、持續(xù)的資金供給，企業(yè)自有資金無法滿足高速擴張的需要，只能通過融資獲得資金。由于對資金的高度依賴，行業(yè)對政策的變化也非常敏感，2008年金融危機之后，國家逐漸放寬了房地產(chǎn)信貸政策，刺激房地產(chǎn)資金規(guī)模快速膨脹，造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)高杠桿、高負債、高風險的特征。

然而，在近兩年“住房不炒”的總基調(diào)下，行業(yè)在2021年迎來了重大調(diào)整，國家整頓房地產(chǎn)的決心之重令行業(yè)震動。“三條紅線”房地產(chǎn)新規(guī)在2021年開始執(zhí)行，通過限制房企融資途徑降低行業(yè)負債率，從而降低房企金融風險，長期有利于讓行業(yè)回歸理性發(fā)展，但短期對房地產(chǎn)企業(yè)確實，但短期內(nèi)對習慣了高杠桿高負債發(fā)展模式的房企是巨大的打擊，房地產(chǎn)融資環(huán)境的持續(xù)收緊，讓“活下去”成為了近兩年來眾多房企的主要目標。

其次是疫情的持續(xù)影響遠超想象。2020年疫情的暴發(fā)對各行各業(yè)都造成了不同程度的沖擊，經(jīng)濟下行壓力增大，復工困難，失業(yè)率提高。居民對經(jīng)濟的預期轉(zhuǎn)弱，同時收入下滑，危機意識下對消費的態(tài)度偏向保守，不少居民的購房意愿降低，延后甚至暫停了購買計劃，更加偏向于固定儲蓄，造成房地產(chǎn)銷售的需求持續(xù)低迷。

此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十幾年的暴力擴張，已經(jīng)出現(xiàn)了供給透支的現(xiàn)象，行業(yè)逐漸從增量時代邁入存量時代，出清庫存成為眾多房企的近期的主旋律。

03

經(jīng)濟復蘇受房地產(chǎn)拖累

雖然寒冬只是暫時的，行業(yè)終究會步入健康的發(fā)展軌道。但2022年以來，在國內(nèi)外多重利空因素下，國內(nèi)經(jīng)濟復蘇乏力，面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的主要支柱，但在經(jīng)濟復蘇過程中，房地產(chǎn)非但沒有起到拉動經(jīng)濟增長的作用，甚至拖累經(jīng)濟復蘇進程。

固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟的恢復發(fā)展有著重要作用，今年以來固定資產(chǎn)的項目審批明顯加快，但投資領域的制造業(yè)、基礎設施建設、房地產(chǎn)投資增速卻出現(xiàn)分化。2022年以來，在政策的牽引下，基建投資的增速快速復蘇，基建與制造業(yè)投資一起，共同推動固定資產(chǎn)投資發(fā)揮“穩(wěn)增長”作用，鞏固經(jīng)濟復蘇勢頭，但房地產(chǎn)卻拖累整體投資增速。

（數(shù)據(jù)來源：Wind）

作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地產(chǎn)是“穩(wěn)增長”政策無法跨過的坎。今年一系列利好樓市、地市、房企、購房者的房地產(chǎn)紓困政策持續(xù)出臺，但效果尚未完全顯現(xiàn)，行業(yè)的復蘇勢頭依舊較弱，拖累國民經(jīng)濟的復蘇進程。迫于經(jīng)濟增長壓力，必須盡快讓房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷，而《通知》的發(fā)布，是樓市救市政策的再次加碼，也是此前多項紓困政策效果的疊加顯現(xiàn)。

在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面，當前政策已經(jīng)充分發(fā)力，樓市銷售有望緩慢筑底，行業(yè)的投資信心也將逐漸修復。但隨著行業(yè)的金融紅利時代結(jié)束，企業(yè)在出清修復的過程中，必須不斷提升自身管理運營能力，才能真正突出重圍，走出寒冬。

關鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 經(jīng)濟復蘇 經(jīng)濟增長