在一堆房企年報(bào)宣布難產(chǎn)之際，3月30日午間，碧桂園發(fā)布2021年年度業(yè)績報(bào)告。隨后，股價(jià)一度拉漲超9%，最終收漲6.29%，最新市值1407億港元。

究竟財(cái)報(bào)情況如何？盤后，碧桂園召開業(yè)績發(fā)布會(huì)。

莫斌：目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底

目前做有現(xiàn)金流的利潤：控支出，調(diào)結(jié)構(gòu)，保資產(chǎn)

在業(yè)績會(huì)上，有媒體提問，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，碧桂園如何做到穿越周期？

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，過去一年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年來最大的波動(dòng)，這是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策施加作用的結(jié)果。所有的調(diào)控都是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，市場信心逐漸恢復(fù)。但由于疫情影響，市場信心還需要一段時(shí)間恢復(fù)。新房銷售市場去年18萬億，市場永遠(yuǎn)存在，房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，碧桂園對未來充滿信心。

談及如何穿越周期，莫斌強(qiáng)調(diào)，與企業(yè)內(nèi)部競爭力密切關(guān)聯(lián)。莫斌提到，從2018年開始，碧桂園做出了全周期綜合競爭力提升的安排，在提升過程中，考核標(biāo)準(zhǔn)也做了相應(yīng)調(diào)整。在行業(yè)上行期、平穩(wěn)期，主要以銷售額、回款率作為目標(biāo)，而在下行周期，以各區(qū)域可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)。

針對目前狀態(tài)，碧桂園重點(diǎn)在開源節(jié)流，保現(xiàn)金流，保三條紅線，做正確的事情，做有現(xiàn)金流的利潤，以及做確定性的事情，控支出，調(diào)結(jié)構(gòu)，保資產(chǎn)。

在支出端，碧桂園根據(jù)支出的大類做不同的管控措施：一是對工程款做穿透式管理，通過科學(xué)合理的方法，對業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，穿透到每個(gè)樓棟的每一筆支出，不盲目新增無效產(chǎn)值，保障精準(zhǔn)供貨。二是進(jìn)行常規(guī)費(fèi)用歸零管控，除剛性費(fèi)用外，其余費(fèi)用進(jìn)行零基預(yù)算；對每個(gè)費(fèi)用科目、每一筆費(fèi)用都由承責(zé)部門管控，精細(xì)化落到實(shí)處；以項(xiàng)目為單位做營銷費(fèi)率管控，根據(jù)投放效果制定投入額度，降低無效支出。同時(shí)，強(qiáng)化自銷，善用自有平臺，優(yōu)化成交結(jié)構(gòu)，減少對分銷的依賴，降低渠道費(fèi)用。三是繼續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，債務(wù)久期也得到了有效優(yōu)化。

在收入端，不斷提升在手資源的周轉(zhuǎn)效率，盤活大宗資產(chǎn)。一是通過多維度對貨量進(jìn)行分類，精準(zhǔn)鋪排，增加經(jīng)營性收入：在資金維度，按照資金收回效率對各類貨量的銷售次序做了分類和排序，匹配相應(yīng)的營銷策略和資源。從貨量流速的維度，針對常規(guī)住宅資產(chǎn)做好供銷匹配。二是形成完善的價(jià)格監(jiān)控體系及糾偏機(jī)制，制定合理的目標(biāo)及完善的閉環(huán)管理機(jī)制。

希望可以穿越周期，活下去，活得久。

將在2024年之前實(shí)現(xiàn)“綠檔”

不會(huì)繼續(xù)加大融資額度

關(guān)于三道紅線，莫斌表示，目前碧桂園仍然處在較為健康的黃檔，凈借貸比率和現(xiàn)金短債比都比較良好，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也降到了74%，碧桂園將在2024年之前實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

此外，碧桂園首席財(cái)務(wù)官及副總裁伍碧君表示，開發(fā)貸方面，對優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，四大行都表現(xiàn)出極大的支持。碧桂園收并購方面的貸款額度，銀行給的授信也進(jìn)一步加大。所以，2022年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境應(yīng)該是會(huì)比較好，也比較樂觀。

伍碧君隨后指出，但碧桂園基于自身對行業(yè)未來的發(fā)展和對自己的定位，可能還是會(huì)繼續(xù)保持住杠桿，堅(jiān)定地向三條紅線轉(zhuǎn)綠努力，所以不會(huì)繼續(xù)加大融資額度。

營收同比增長13%突破5000億

再來看看具體年報(bào)數(shù)據(jù)。

年報(bào)顯示，2021年碧桂園銷售規(guī)模保持行業(yè)領(lǐng)先，債務(wù)規(guī)模和融資成本實(shí)現(xiàn)“雙降”，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財(cái)務(wù)狀況愈發(fā)穩(wěn)健。2021年全年，碧桂園權(quán)益合同銷售金額5580億元，營收5230.6億元，同比增長13%。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的年度銷售排行中，碧桂園是唯一全口徑銷售額在7000億檔次的房企，也是唯一權(quán)益銷售額破5000億的房企，業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首。

雖然營收增長了，但整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，利潤還是下來了。數(shù)據(jù)顯示，毛利、凈利、股東應(yīng)占核心凈利潤分別為927.8億元、409.8億元、269.3億元，同比均有下跌。

而在隨后在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，談及公司毛利率下行的原因，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君指出兩方面原因：一是在2017年、2018年期間公司拿了一部分高價(jià)地，目前進(jìn)入到交付期。二是因?yàn)?021年下半年市場的銷售環(huán)境比較惡劣，售價(jià)比預(yù)期要差一點(diǎn)。

伍碧君補(bǔ)充道，2020年和2021年上半年拿的項(xiàng)目，銷售毛利率已經(jīng)達(dá)到20%的毛利率水平?！罢{(diào)整期結(jié)束之后，公司整體毛利率的水平會(huì)重新向上?！?/P>

杠桿走低、現(xiàn)金余額1813億元

現(xiàn)金短債比高達(dá)2.3倍

當(dāng)前行業(yè)資金面持續(xù)收緊，加之多家房企債券到期迎來償債高峰，充裕的現(xiàn)金流是企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的基石。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。銷售回款率高，極大地保障了企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的安全。2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流，達(dá)到108.6億元，顯示出企業(yè)自身造血能力強(qiáng)勁。

同時(shí)，碧桂園財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化，債務(wù)規(guī)模穩(wěn)步下降，融資成本逐年走低。截至2021年12月31日，公司現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足；總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負(fù)債率為45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。

鑒于碧桂園持續(xù)優(yōu)化的經(jīng)營和財(cái)務(wù)基本面，公司受到評級公司及主要金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，在行業(yè)下行期保持評級穩(wěn)定。

據(jù)悉，自2021年下半年內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來，三大國際評級機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評房企評級或展望達(dá)250余次，體現(xiàn)了行業(yè)下行對房企信用資質(zhì)的影響。在此背景下，穆迪、惠譽(yù)仍維持對碧桂園“投資級”評級，標(biāo)普維持公司“BB+”評級，展望“正面”。

總土儲(chǔ)合計(jì)1.8萬億

2022年權(quán)益可售貨量將在6500億以上

碧桂園是全國土儲(chǔ)布局最為廣泛的企業(yè)。截至2021年12月31日，公司開發(fā)項(xiàng)目遍布中國內(nèi)地31個(gè)省、299個(gè)地級行政區(qū)劃、1425個(gè)縣級市/區(qū)/縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到3216個(gè)。

截至2021年年底，碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約14846億元。另有基本鎖定但尚未簽約的潛在權(quán)益可售資源約3365億元，合計(jì)約1.8萬億元，可維持公司未來3年左右的銷售需求。

總體來看，碧桂園的土儲(chǔ)資源既豐富又均衡精準(zhǔn)，兼具廣度和深度。2021年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢。

2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權(quán)益總代價(jià)約1416億元，對應(yīng)貨值約4200億元，權(quán)益比保持在85%以上。按金額計(jì)算，新獲取土地中，66%分布在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地，撬動(dòng)了37%的權(quán)益貨值。

碧桂園在2021年進(jìn)一步完善了貨量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，布局經(jīng)濟(jì)、人口吸附能力更強(qiáng)的城市群和都市圈。新獲取土地中，85%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈，精準(zhǔn)布局為未來業(yè)績增長提供了重要保障。在2021年新增的土儲(chǔ)中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資，合計(jì)超過70%。

在推貨方面，碧桂園方面預(yù)計(jì)，2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億以上，公司將按照“以銷定供”進(jìn)行閉環(huán)管理，預(yù)計(jì)全年去化率不低于70%。

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