1、存量首套房貸利率的降幅以及重要時(shí)間點(diǎn)

(相關(guān)資料圖)

2023年8月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，放寬了個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市分別對(duì)房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了優(yōu)化。8月31日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。9月25日，銀行對(duì)符合首套住房貸款利率政策的存量個(gè)人住房貸款主動(dòng)實(shí)施利率批量下調(diào)，并于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。

《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求“新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限?！?strong>結(jié)合主要銀行的實(shí)際操作，我們將利率調(diào)整的大體規(guī)則總結(jié)為以下四點(diǎn)：

1. 本政策有利于借款人、有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，利率只會(huì)下調(diào)和不調(diào)，不會(huì)上調(diào)。

2. 2019年10月8日（不含當(dāng)日）之前發(fā)放貸款，利率調(diào)整為發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)叵孪藓图s定重定價(jià)日前一個(gè)月的LPR孰高者。

3. 2019年10月8日（含當(dāng)日）至23年8月31日（含當(dāng)日）發(fā)放的（或已簽訂合同但未發(fā)放的）貸款，利率調(diào)整為發(fā)放時(shí)全國(guó)下限、發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)叵孪奘敫哒摺?/p>

4. 利率調(diào)整前按原合同利率執(zhí)行（不溯及既往），調(diào)整當(dāng)日即按新利率執(zhí)行。

此外，我們將申請(qǐng)和調(diào)整的時(shí)間總結(jié)為以下三點(diǎn)：

1. 發(fā)放時(shí)即符合首套標(biāo)準(zhǔn)且目前為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率貸款的客戶變更利率無需申請(qǐng)，9月25日會(huì)批量調(diào)整；

2. “二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況需申請(qǐng)利率調(diào)整的客戶，于10月22日（含）前申請(qǐng)的，10月25日會(huì)對(duì)其中審核通過的申請(qǐng)進(jìn)行批量調(diào)整；

3. 10月22日后仍可申請(qǐng)。

2、存量房貸利率降低對(duì)債市的影響

部分投資者認(rèn)為，本次存量個(gè)人房貸利率的調(diào)整會(huì)帶來整個(gè)金融體系利率（即所謂的“廣譜利率”）的降低，從而有利于債券收益率的下行。我們認(rèn)為，這個(gè)邏輯在中長(zhǎng)期內(nèi)或是勉強(qiáng)成立的，但是較難在短期內(nèi)形成傳導(dǎo)。存量房貸利率的降低并不會(huì)直接影響到新發(fā)放的貸款利率，所以該邏輯并非通過貸款市場(chǎng)的定價(jià)變化進(jìn)行傳導(dǎo)，而是借由銀行的負(fù)債端傳導(dǎo)，其邏輯鏈條是：當(dāng)前商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄、利潤(rùn)增速有所下降，而本次存量房貸利率的降低有可能進(jìn)一步壓縮銀行體系凈息差以及利潤(rùn)增速。因此，銀行在存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制的框架內(nèi)降低存款利率的意愿抬升。存款是銀行的主要負(fù)債來源，負(fù)債端成本的下降打開了銀行在資產(chǎn)端進(jìn)行債券配置的定價(jià)空間。

我們想強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)邏輯鏈條較長(zhǎng)且松散，不容易對(duì)債券市場(chǎng)的定價(jià)產(chǎn)生即刻的傳導(dǎo)，且在中長(zhǎng)期容易被其他影響因素所淹沒。（注：在較長(zhǎng)的時(shí)間周期中，債券市場(chǎng)會(huì)受到很多因素的影響，個(gè)人房貸利率的下調(diào)在其中算不上是核心影響因素。）實(shí)際上，存款、貸款、債券等市場(chǎng)之間存在一定程度的割裂，某個(gè)市場(chǎng)的利率變化不一定會(huì)立刻傳導(dǎo)至其余市場(chǎng)，甚至不同市場(chǎng)之間的利率常出現(xiàn)背離。所有經(jīng)由“廣譜利率”傳導(dǎo)的邏輯皆是偏中長(zhǎng)周期的，對(duì)債券市場(chǎng)短期走勢(shì)的影響頗為有限。

例如，去年9月中旬國(guó)有商業(yè)銀行主動(dòng)下調(diào)了存款利率，并帶動(dòng)其他銀行跟隨調(diào)整，其中很多銀行還調(diào)整了存款掛牌利率，而該月末10Y國(guó)債收益率較同年8月末上行了6bp。再如，2022年12月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率較2022年9月降低了3bp，而該年12月末10Y國(guó)債收益率較9月末上行了8bp。

諸如此類的中長(zhǎng)周期邏輯還有“長(zhǎng)期零利率”等，這些邏輯對(duì)于債券市場(chǎng)短期走勢(shì)的影響都較為有限。大多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者的考核周期偏短，所以不宜依靠長(zhǎng)期邏輯做投資決策。

3、風(fēng)險(xiǎn)提示

不理性的預(yù)期引發(fā)市場(chǎng)快速波動(dòng)。

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