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相信很多人已經(jīng)對(duì)樓市的利好消息已經(jīng)聽(tīng)麻了。

11月短短二十多天，就連射三支救市大箭，包括信貸開(kāi)綠燈，債券支持轉(zhuǎn)型以及放開(kāi)房地產(chǎn)股權(quán)融資。

前兩支可能還好，大家覺(jué)得和以往的房企融資端獲益區(qū)別不算大，但“第三支箭”就不同了。

如果前兩支箭是速效“救心丸”，那么“第三支箭”就是決定房企能否重生的心臟除顫器。

威力更大，影響效果更深遠(yuǎn)。

臨近年末，不到一個(gè)月時(shí)間，債券、信貸和股權(quán)三個(gè)領(lǐng)域的支持政策就接連落地，足以見(jiàn)救地產(chǎn)有多緊迫。

業(yè)內(nèi)對(duì)這次的支持政策，俗稱(chēng)為“三支箭”。

第一支箭“金融16條”針對(duì)的是信貸支持。

配套的措施發(fā)布“金融十六條”降準(zhǔn)釋放5000億長(zhǎng)期流動(dòng)資金，國(guó)有6大行給優(yōu)質(zhì)房企提供萬(wàn)億級(jí)授信。

第二支箭針是發(fā)債支持。

配套措施是支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，額度為2500億元。

但實(shí)際上前兩支箭多少是有點(diǎn)bug的。

放貸借債需要信用，但是需要救的房企，卻又偏偏是信用額度緊張的那一批。

而不需要救的房企，卻是受益最多。

所以對(duì)龍頭房企，本身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企是錦上添花，但資質(zhì)差的效果就不大了。

這就需要第三支箭作為補(bǔ)充。

雖然第三支箭只有短短的5條內(nèi)容，但最大的變化是對(duì)去年房企“三道”紅線(xiàn)說(shuō)拜拜。

其中，有3個(gè)重點(diǎn)值得注意。

第一個(gè)是房企救命錢(qián)的來(lái)源轉(zhuǎn)向。

之前是要么是要靠央行、地方城投等直接發(fā)錢(qián)兜底。

比如央行撥款2000億元助力保交樓，南寧三家國(guó)企直接撥款30億給停工樓盤(pán)紓困。

要么是通過(guò)信貸的方式找銀行借，找金融機(jī)構(gòu)借或者通過(guò)發(fā)債的方式向市場(chǎng)借。

但這些方式的本質(zhì)都是借錢(qián)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)等于債滾債，并且遲早也要還。

只能解決眼前的急，過(guò)幾年到還債集中期，又會(huì)面臨同樣沒(méi)錢(qián)還債的情況。

現(xiàn)在放開(kāi)地產(chǎn)股權(quán)融資上市，那么房企搞錢(qián)就可以從股市里搞錢(qián)，再也不用通過(guò)犧牲負(fù)債的方式來(lái)保住現(xiàn)金流。

這些錢(qián)對(duì)房企來(lái)說(shuō)是股權(quán)，漲跌由命，賺了套現(xiàn)拿來(lái)還債保交樓，賠了就由市場(chǎng)眾多的股東共同分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，要比現(xiàn)在的模式好。

接盤(pán)俠更多，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，就不太可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷了出現(xiàn)大量爛尾樓。

而且還可以起到優(yōu)勝劣汰的作用，緩慢出清不太好的房企。

政策中就提到“恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”、“支持“同行業(yè)、上下游”整合”，目的就是讓不好的小房企不至于突然歇菜，逐步被大房企收編。

預(yù)估房企會(huì)進(jìn)一步洗牌。

但用網(wǎng)友的話(huà)來(lái)說(shuō)，這波房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資支持的操作，終究還是股民扛下了所有。

第二是政策的核心還是保供應(yīng)，保交樓。

房企活命錢(qián)的路子雖然打開(kāi)了，但是搞到手的錢(qián)也不能亂花，有資金用途限制，要用到保交樓，保民生方面。

要解決的爛尾樓的根本。

政策中就明確提到“募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等”、“引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”?！?/P>

換句話(huà)說(shuō)，放開(kāi)房企來(lái)錢(qián)的途徑只能用來(lái)保交樓和還債，不能再用來(lái)買(mǎi)地?cái)U(kuò)張規(guī)模和蓋新樓了。

就算是上市物業(yè)公司，上市中介公司，再融資來(lái)的錢(qián)，也要用到主業(yè)上去，也是不能用來(lái)搞開(kāi)發(fā)建設(shè)，要投向主業(yè)。

所以，政策的核心還是“保供應(yīng)、保交樓”。

第三是樓市下一個(gè)重點(diǎn)是保障房。

政策力度這么狠，可能有人會(huì)看成是高層在促進(jìn)房地產(chǎn)再繁榮，熱點(diǎn)城市的樓市會(huì)再雄起。

但第三支箭的核心依舊是“穩(wěn)地產(chǎn)”三個(gè)字。

在支持措施中，就著重提到“推動(dòng)保障性租賃住房REITS常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。”

雖然政策目的是鼓勵(lì)用REITs去接盤(pán)房企賣(mài)不掉的新房，但推動(dòng)的保障性租賃住房，是要打通是租房市場(chǎng)的閉環(huán)，保租房。

其中作用是可以通過(guò)租房市場(chǎng)牽引住宅投資市場(chǎng)，達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的效果。

今年8月華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和紅土深圳安居REIT就已經(jīng)上市。

所以第三支箭整個(gè)邏輯看下來(lái)就是“盤(pán)活房企+找存量房接盤(pán)俠+保交樓穩(wěn)房?jī)r(jià)”。

既然政策足夠重磅，那么對(duì)深圳樓市有沒(méi)有反彈作用？

首先對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，保障房發(fā)展會(huì)再加速。

月初財(cái)政部已經(jīng)宣布加大深圳保障性住房籌建補(bǔ)助，也加大對(duì)深圳公租房、保障性租賃住房的資金補(bǔ)助。目的是要解決深圳的住房突出問(wèn)題。

本來(lái)就已經(jīng)大力支持的安居房、公租房，有第三支箭的REITs基金支持，這些保障房的建設(shè)速度就會(huì)更快。

大家選擇安居房、公租房的態(tài)度就會(huì)更加鮮明，等得起的人會(huì)更加堅(jiān)信深圳的安居房、公租房。

稍微會(huì)對(duì)深圳新房市場(chǎng)有一點(diǎn)滯后性的蝴蝶效應(yīng)。

但在心理上，大家多少會(huì)覺(jué)得政策可能會(huì)發(fā)展更好，或者已經(jīng)是政策底。

其次深圳樓市會(huì)維持回調(diào)的現(xiàn)狀。

對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，第三支箭的出臺(tái)，除了要保交樓、穩(wěn)住房企主體，就是修復(fù)市場(chǎng)信心。

但深圳樓市，本身信心就比較堅(jiān)挺。

只要有合適的價(jià)格，深圳人依然會(huì)毫不猶豫地出手。

雖然絕大部分新房已經(jīng)做不到“日光”，但基本都能夠在半年清盤(pán)，甚至一些很難賣(mài)的項(xiàng)目去化也可以做到八九成。

比如龍崗的南山悅時(shí)光花園，位置遠(yuǎn)在龍崗的寶龍片區(qū)，距離地鐵14號(hào)線(xiàn)南約站步行也有2.3公里，商業(yè)學(xué)校也一般。距離龍崗的大運(yùn)中心也不太近。

這樣的新房，在深圳人眼里是看不上的，但676套住宅，開(kāi)盤(pán)去化也能賣(mài)掉318套。

原因就是價(jià)格便宜到位，折后總價(jià)244萬(wàn)可以買(mǎi)到精裝三房。

所以，新房的庫(kù)存并不像其他城市那樣高。

二手房就更不用說(shuō)了，依然會(huì)維持回調(diào)的趨勢(shì)。

一方面指導(dǎo)價(jià)依舊橫在深圳人的面前。

基本上是鎖死深圳的改善型需求。全國(guó)樓市連上海、廣州都適度地放松了一些口子，只有深圳還嚴(yán)格執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)政策。

另一方面深圳新房大力供應(yīng)、安居房人才房擠壓的現(xiàn)狀難以改變。

11月1-28日深圳二手住宅僅1967套，目測(cè)這個(gè)深圳的二手房成交將又會(huì)定格在2000套出頭。

這將會(huì)是深圳近17個(gè)月二手房成交套數(shù)徘徊在2000套左右的。

市場(chǎng)依然看不到有反彈的跡象。

所以，如果深圳沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的措施，“第三支箭”只對(duì)全國(guó)層面有好處，具體到深圳作用不大。

關(guān)鍵詞： 股權(quán)融資 募集資金 房地產(chǎn)企業(yè)