房地產(chǎn)市場再迎重大利好！

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11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問時(shí)指出，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

具體內(nèi)容包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITS盤活房企存量資產(chǎn)作用和積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

這意味著，時(shí)隔8年后，A股房企融資通道再次開啟。

房地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”

2018年，為應(yīng)對部分民企融資難問題，人民銀行同有關(guān)部門，采用信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道并行的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資，也就是我們俗稱的房地產(chǎn)融資“三支箭”。

信貸融資方面，自11月23日央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即金融十六條后，六大國有銀行紛紛牽手房企以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，六大國有銀行已合計(jì)為17家房企提供了超1.3萬億元的意向性融資額度。

債券融資方面，中國銀行(行情601988,診股)間市場交易商協(xié)會發(fā)布消息稱，11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具對龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

圖片來源：中國銀行間交易商協(xié)會官網(wǎng)

此次股權(quán)融資的放開，被業(yè)內(nèi)人士視為今年支持房地產(chǎn)融資的第三支箭已經(jīng)射出。相較于前兩支箭，股權(quán)融資可在擴(kuò)充房企融資渠道的同時(shí)控制其自身負(fù)債規(guī)模。

中金公司(行情601995,診股)認(rèn)為，房企股權(quán)融資政策優(yōu)化調(diào)整是里程碑式進(jìn)展。政策意圖旨在盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前行業(yè)供需兩側(cè)政策已全面轉(zhuǎn)向支持與呵護(hù)，供給側(cè)從“第一支箭”銀行信貸支持、“第二支箭”債券融資幫扶到“第三支箭”股權(quán)融資松綁層層突破，工具全面、力度積極，有助于行業(yè)信用端困難紓解和流動性整體優(yōu)化，對于短期提振市場信心和中長期促進(jìn)基本面企穩(wěn)均有助益。行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢，2023年基本面指標(biāo)或整體表現(xiàn)穩(wěn)健。上市房企有望多維度持續(xù)受益。

政策利好，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼

近一個(gè)月來，房地產(chǎn)市場利好不斷，也直接拉升了A股房地產(chǎn)板塊的行情表現(xiàn)。

據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，11月1日-11月29日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲幅度達(dá)20.37%，位列31個(gè)申萬一級行業(yè)指數(shù)漲幅榜首。

從個(gè)股表現(xiàn)來看，10家A股上市房地產(chǎn)公司11月漲幅超50%。其中，中交地產(chǎn)(行情000736,診股)累計(jì)上漲82.63%，新城控股(行情601155,診股)累計(jì)上漲77.94%，ST泰禾(行情000732,診股)累計(jì)上漲67.42%。截至11月29日，市值超百億的房企共44家，萬科A(行情000002,診股)、保利發(fā)展(行情600048,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)位列總市值排名前三位。

注：總市值數(shù)據(jù)截至11月29日；營收數(shù)據(jù)取自各上市企業(yè)三季報(bào)

11月29日，在恢復(fù)上市房企股權(quán)融資政策后的首個(gè)交易日，地產(chǎn)債同樣上演了臨停潮。據(jù)Choice數(shù)據(jù)顯示，29日共有26只地產(chǎn)債盤中臨停，其中“15遠(yuǎn)洋03”、“21旭輝01”、“21金科01”、“20旭輝02”、“15遠(yuǎn)洋05”等多只地產(chǎn)債經(jīng)歷了二次停牌。

歷年房企融資情況回顧

在我國，企業(yè)通過股權(quán)融資的方式主要有三個(gè)：IPO、增發(fā)和配股。

從目前A股市場房地產(chǎn)公司IPO日期來看，2021-2022年、2016-2017年、2011-2014年均未有房企成功上市。1993-1997年是房地產(chǎn)企業(yè)IPO高峰，共計(jì)58家企業(yè)上市，其中就有我們熟知的三湘印象(行情000863,診股)、華僑城A(行情000069,診股)、中洲控股(行情000042,診股)等。而近5年來，僅有4家房地產(chǎn)企業(yè)上市，分別為特發(fā)服務(wù)(行情300917,診股)、中新集團(tuán)(行情601512,診股)、新大正(行情002968,診股)和南都物業(yè)(行情603506,診股)。

從增發(fā)情況來看，A股經(jīng)歷過兩輪高峰，分別為2006-2009年和2014-2016年。據(jù)Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，兩輪高峰房企增發(fā)數(shù)量分別為70、76，募資總額分別為1649.82億元、2519.55億元。

上市房企配股則主要發(fā)生在1993-2001年間，合計(jì)募資金額184.11億元。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

中信建投(行情601066,診股)：看好優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)、全行業(yè)信用復(fù)蘇和政策加持下的銷售回暖。在當(dāng)前金融端支持政策下，除了我們前期看好的三高房企以外，優(yōu)質(zhì)房企存在通過股權(quán)融資擴(kuò)大凈資產(chǎn)進(jìn)一步做大規(guī)模的可能，未出險(xiǎn)房企存在信用修復(fù)的過程，當(dāng)前我們看好優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)、全行業(yè)的信用復(fù)蘇以及在因城施策空間逐步打開下的銷售回暖。

國信證券(行情002736,診股)：此次政策的出臺，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。我們認(rèn)為，自“金融16條”后，地產(chǎn)板塊在后續(xù)較長的時(shí)間內(nèi)，政策面、輿論面都將處于一個(gè)極度寬松的周期，后續(xù)不排除有更多供給端、需求端的政策同時(shí)出臺。在后面的寬松周期中，地產(chǎn)股修復(fù)的大機(jī)會即將到來。

光大證券(行情601788,診股)：此次政策本質(zhì)上為“第三支箭”，即支持房企股權(quán)融資；通過進(jìn)一步放寬融資渠道，為房企購買存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金。此外，政策首次提及“鼓勵優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行REITs”，為公募REITs在房地產(chǎn)存量資產(chǎn)上撬動投資價(jià)值打開空間，利于引導(dǎo)行業(yè)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價(jià)。

關(guān)鍵詞： 股權(quán)融資 房地產(chǎn)市場 上市房企